2015年11月 - shikon(丸山 晶)の投資譚
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記事一覧

区分事務所の通常総会

昨日、日曜日に、事務所として使っている区分マンションの通常総会に参加してきました。民泊の扱いに興味がありまして。。。到着するや否や、お年を召した方と、女性が、民泊に関して、熱い議論を交わしておりました。「大田区に続いて、〇〇区が、、、、」「2020オリンピックまでは、ブームが、終わらないと、云々。。。。。」マンションの1F共用スペースで、総会開くことになっていたのですが、開催前に、2人組(日本人風...

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物件同時期購入の場合の銀行への報告

同時に、2物件を違う銀行の融資で購入。融資審査依頼時には、物件購入していないわけですから、銀行には、話す必要ありませんが、同時期に複数物件購入ということは、ありえます。私も、大阪RCと東京RCをほぼ同時期に購入しました。そして、暫く両方の銀行に、そのことは、黙っておりました。別法人で購入しております。2年目から、役員報酬をもらうことにしたので、個人の申告書に、会社名表示されるので、これは、事前に話...

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杭打ち終了

建築中の東京鉄骨①の杭打ち終了しました、と施工会社の営業からメール来ました。ご確認ください、とのこと。。写真見ると、シートにかぶせられている現場写真、、、何を確認したら、よいのか??問い合わせると、ボーリングの資料、等、慌てて送られてきました。悪気は、ありません。資料見ると杭10本打っております。ちょっと、面白い営業さんです^^重機が入って、これから杭打ちま~すと連絡が来たときに、「杭打ち業者が、...

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区分事務所業者

昨日、月1回の税理士との打ち合わせ。冒頭、税理士が言うに、税理士事務所が、入居しているビルの1室、区分で、買いませんか?と所有者から提案されたとのことでした。そういえば、去年、私が、「〇〇先生の入居するビル、売りに出ているよ」と資料を送っておりました。サラリーマンに、新築区分マンションを売る業者がいるのと同様に、法人に、区分事務所を売る業者がいるんですね。両者とも、買主の信用を担保に、融資がつくモ...

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空室率

みなさん、こんにちは。本日は、空室率に関して、書いてみたいと思います。売価した名古屋の木造アパート、4年程度保有経過したとき、12部屋中4部屋空きが、続いていました。新築購入したデベロッパーに、管理も引き続き任せておりました。ホームページ見ると、年間97%の入居率。よくよく調べてみると、同じ駅に、同じデベロッパーが、建築管理しているアパートあり、8室中4室空き状態。管理会社に、問い合わせしました。...

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名古屋で大手デベロッパーの1LDK

先週、大阪の事務所の家賃に、名古屋市の事務所家賃が肉薄という記事ありました。ここ2年、大阪は行ってないのでよくわかりませんが、名古屋市は、特に駅前の再開発が急ピッチです。名古屋駅東側には、商業施設、ビルが、建築ラッシュで、西側も、リニアの駅ができるので、これから開発が進むのだろうと思います。西側歩いてみると、空き地(駐車場)が、たくさんあるので、今後、バンバンとマンションが建ちそうな気配です。建物...

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エアコンの取替

賃貸する部屋に大家がつけることの多い、エアコン。エアコンの取替、結構、大きな出費です。大阪物件、3か月前から、退去者がでる都度、交換しています。現在、築16年で所有期間8年目ですが、今春まで、エアコンを交換したのは、1回(壊れたため)だけでした。交換を私の方からも相談したこともあるのですが、管理会社の部長が、「入居に問題ないのだから、壊れた都度で、良いでしょう。」ということで、気にもとめなかったの...

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地方築古RCコレクター(2)

先週、書いたブログのタイトル”地方築古RCコレクター”、名称、強烈すぎないか?と複数の友人に指摘を受けました。そうかも。。で、この名称の名付け親の不動産業者に、一昨日、会いました。地方物件も、過熱気味だし、ブログは、独自路線を堅持するようにと厳命を受けました。はい、かしこまりました。頑張ります^^;以前、一度お会いしたことが、ある方も連れてきていただき3人で、食事をしました。このもう1人が、またまた強...

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屋上看板

昨日、現在家屋取り壊し中のこれから建築する東京重量鉄骨②の屋上看板について、打ち合わせしました。土台だけ作っておけばよいと考えていたところ、看板は、工作物であり、建築確認申請時に看板の大きさを含めて行政の許可をとったほうが、よいとアドバイスを受けました。なるほどです。屋上看板や、携帯の基地局は、収益物件の重要な収入(しかも空室率ゼロ!)ですので、実現できたら嬉しいですよね。看板の枠組みも建築時に当...

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家賃下落、どのくらいまで耐えられますか?

先日、土地決済した東京重量鉄骨②、銀行から、家賃21%下落した場合に、キャシュフローがトントンと言われました。自分の計算だともっと耐えられると思うのですが。。。現在、消費者物価指数に、家賃の経年劣化の影響を含むかの議論があります。その中で、国土交通省が、発表している統計で、(前回も書きましたが)家賃は、経年劣化で年1.1%下落しているという数字があるそうです。年1.1%下落しているという実感は、あ...

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プロフィール

丸山 晶

Author:丸山 晶

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不動産投資(アパマン投資)、株式投資(スインングトレード)、ネットコンテンツ投資(B to B関連)を実践。
不動産所有物件は、東京都区内と名古屋市内に、9棟 123室、満室想定家賃は、約1.3億円強/年。


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