2016年09月 - shikon(丸山 晶)の投資譚
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記事一覧

大阪物件、無事決済

こんにちは、shikonです。クリック応援よろしくお願いします。  大阪物件、無事決済。買主現れず、司法書士さんに、全権委任でした。私は、朝、トレードを、打ち切って、駆け付けたにも関わらずです^^何も売買しなかったですけど。。売主側銀行(私が融資受けていた銀行)も、欠席です。買主様、おまけに、物件の内見、結局なし、、、、、どころか、外見も見ておりません。凄い買い方です。お金持ちは。。私としては、大型物件...

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厚生年金と国民年金

こんにちは、shikonです。クリック応援よろしくお願いします。  現在、複数の会社(不動産賃貸業)から、役員報酬を得ております。1社、厚生年金に加盟していおります。設立20年の事業法人で、現在は、不動産賃貸業ですが、昔からの継続で情報処理系の組合に加盟してます。今春、年金加盟していない会社に対して、社会保険事務所から、実態調査の依頼が、来たので、返送したところ音沙汰なしです。年金加盟していない会社は、所...

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建築中の物件、中間金払いました。

こんにちは、shikonです。クリック応援よろしくお願いします。  春に引き渡しの東京区内物件、空だらけ状態から、徐々に埋まって8/11戸となりました。月内に、1つか2つ埋まると嬉しいです。サンプル数少ないので、なんとも言えない面もありますが、東京の入居者は、年収がかなり高い気がします。埋めるのに苦労していますが、現在、性懲りもなく東京区内に1棟建築中です。上棟が終わったと今月初めに連絡もあり、自分も現...

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引き渡し直前に、エアコンぶっ壊れる。

こんにちは、shikonです。クリック応援よろしくお願いします。  大阪物件、売買契約してから、決済までの間に、管理会社から『xxx号室、エアコン壊れました。』と連絡あり。決済後に、壊れろよ!と言いたいところですが、エアコンには、罪はありません。やむをえません、出費しました。決済時の精算、一部は、どうしても2次精算することになることも多いです。以前、売却時には、2次精算で嫌な思いしたことがあります。仲介...

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資産の入れ替え

こんにちは、shikonです。クリック応援よろしくお願いします。  アベノミクスの始まる前、4棟保有しておりました。物件から結構キャッシュフロー/利益出ていたのですが、物件以外の短期借金(昔、事業で作ったもので、保証協会等の借入)返していたので、近々の資金繰りは大変でした。昔、おもいっきり事業で失敗したので、その状態で、よく銀行が、融資してくれたものです。お恥ずかしい話ですが、保証協会の枠を使い切り、資金...

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管理会社と話して感じた事

こんにちは、shikonです。クリック応援よろしくお願いします。  先週、場中、携帯に、東京物件の管理会社から着信。いや~な予感がしたので、出ませんでした^^今まで2回も、賃貸募集条件を緩めたのですが、3回目?と一瞬思ったためでした。留守録を確認すると、『今度、執行役員と表敬訪問したい。』とのことでした。本日、担当者さんと執行役員さんと面談しました。現在、建築中の物件も、賃貸管理をお願いしているので、こ...

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大阪物件売却の契約しました。

こんにちは、shikonです。クリック応援よろしくお願いします。  現在、売り出し中の大規模大阪物件、売買契約しました。融資条件なしの契約なので、安心です。少し前から、買い付けもらっていたのですが、融資がついたと連絡あり契約しました。仲介業者から、融資は、問題ないと話されていたのですが、前回融資不可の方がいたので「価格はOK。融資決まる前に、融資条件なし客が来たらゴメンナサイ」と話ししておりました。随分...

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返済比率

こんばんは、shikonです。クリック応援よろしくお願いします。 満室家賃に対する銀行返済の比率。私の場合、30年のローンを組んでいるので、だいたい返済比率40~45%ぐらいです。(積算価格重視でなく賃貸需要重視なので、若干頭金入れている場合が多いです。)1棟、借入を2本に分けてもらって、1本の借入を10年返済にしております。この物件だけ返済比率50%です。借入当初は、シミュレーション上は、以下の感じの...

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新築物件の営業

こんにちは、shikonです。クリック応援よろしくお願いします。  今春に、引き渡された東京区内鉄骨物件。徐々に埋まってますが、まだ出血状態です。夏は、内見者自体が、少なかったです。9月に入って内見者、増えてますが、先週は4タコ(4組内見して、決まり0件)でした。今年は、オリンピック、そして、週末に台風と、賃貸付けに悪い事案もありました。当時の施工営業担当者が、次、建てませんか?と先日、営業に来る。役所...

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買い取り業者とお話し

こんにちは、shikonです。クリック応援よろしくお願いします。  市況を把握しようと思い、最近、不動産活動をしております。物件見に行ったり、業者と会ったりしてます。昔から知っている転売業もしている不動産会社の社員と昨日、お話し。相続物件で、2年前に土地と東京近郊の築30年程のRCのファミリー物件を買い取り。残っていたRCのファミリー物件を利回り9%で、業者に転売(決済時に中間省略)。当然、融資条件なし。。...

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プロフィール

丸山 晶

Author:丸山 晶

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不動産投資(アパマン投資)、株式投資(スインングトレード)、ネットコンテンツ投資(B to B関連)を実践。
不動産所有物件は、東京都区内と名古屋市内に、9棟(2棟は、建築中) 123室、満室想定家賃(あくまで予定)は、約1.3億円強/年。


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