返済比率 - shikon(丸山 晶)の投資譚
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返済比率

こんばんは、shikonです。


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満室家賃に対する銀行返済の比率。

私の場合、30年のローンを組んでいるので、だいたい返済比率40~45%ぐらいです。(積算価格重視でなく賃貸需要重視なので、若干頭金入れている場合が多いです。)

1棟、借入を2本に分けてもらって、1本の借入を10年返済にしております。この物件だけ返済比率50%です。

借入当初は、シミュレーション上は、以下の感じの方が多いと思います。

満室売上(100) - 空室率(10) - 諸経費(20) - 借入返済(45) = キャッシュフロー(25)

上記のキャッシュフローから、税金を払った後が、大家の手残りとなります。

保有して年数経つと、家賃が下がったり(満室売上↓)、空室率上昇(↑)したり、大規模修繕も含めて経費が増えたり(諸経費↑)とキャッシュフロー減少の圧力がかかります。

高い金利で借りず、それほど築古を購入しなければ、利益は、キャッシュフローより大きくなることが多いため、税金(法人税、市町村税)を考慮すると、税引き後キャッシュフローは、税引き前キャッシュフローの半分近くなんてことになります。

手元に残る現金は、たいしたことないです。

その分、土地が少しずつ、自分のものになっていくので、それでよしとするしかないです。

本日、去年建てた名古屋の物件の建物部分の取得税が、役所の予告通り来たので、払ってきました。

新築、築浅は、償却額の比率が小さくなるため、税引き後キャッシュフローは、思ったより出ません。

その分、売却時のお金の戻りが大きくなることが多いです。

突発的な出費も少なく、収益予想のブレが、少ないのもよいところです。



日経新聞、最近、今後の経済見通しにネガティブな記事が多いです。

東京圏中心に不動産は、バブル気味と連日の記事に続き、本日は、地方銀行の将来の収益見通しに対して、疑問符がつく旨の記事でした。

株式市場は、日米当局の政策決定会合を来週に控え、神経質な動きをしています。

今週は、寄り前の板は、毎日見てますが、ノートレを予定。


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(了)

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丸山 晶

Author:丸山 晶

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不動産投資(アパマン投資)、株式投資(スインングトレード)、ネットコンテンツ投資(B to B関連)を実践。
不動産所有物件は、東京都区内と名古屋市内に、9棟 123室、満室想定家賃は、約1.3億円強/年。


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