現在の不動産投資方針 - shikon(丸山 晶)の投資譚
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現在の不動産投資方針

こんにちは、shikonです。


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今年も後2日となり、自分の不動産投資方針をまとめてみました。

現在の私の投資方針としては、賃貸付けで問題ないところ、いざとなれば、家賃下げれば満室経営できる地域の物件を投資対象としています。

首都圏は、高年収で収益不動産を探している方が多く競争が激しいため、中古は半分あきらめ、東京に新築を建ててます。

新築は、収益性を上げるために、色々と工夫できますし、競争も、それほど激しくなく、将来いざとなれば売却しやすいので、妙味があると思ってます。

土地を安く仕入れて、施工をリーズナブルな価格に抑えれば、中古物件よりかなり安く建てることが可能です。



今年は、1棟(RC)売却した手残りを原資として、2棟土地から新築(重量Sと軽量S)に取り掛かりました。まだ両方とも土地ですが、、、

新年早々、もう1棟新築で、契約する予定です。3棟とも東京23区内です。

後5年程度かかけてもう2,3棟増やして、その後は、物件の入れ替えをしながら、バランスシートの改善に努めたいと考えております。


新築の投資基準としては、

○自己資金(建築中の金利や登記税等の各種経費を入れて)は、総工費の15%以内、、、税金を考えないで5年程度で投下資金を回収。

○建物部分を満室家賃で単純に割って、7.8年程度で回る計画にする。

○構造は、RCか重量鉄骨とする。東京でRCだと、ほぼ上記の基準は、難しいと思われますが、、話を業者に聞いてみると可能なのかもしれません。
劣化等級をとった軽量鉄骨も最近、研究しております。


日本全体では、人口減少が騒がれる中、世帯数が、当分減少せず、建物部分を7,8年で回収できれば、損はしないだろうという感覚で投資地域を選んでおります。


上記満たすためには、家賃単価が比較的高い地域となります。

路線価もほどほど高い地域となりますが、積算価格は、基本意識しておりません。

積算価格でなく、収益還元で担保評価する金融機関も、首都圏では結構あり、今後、融資付けで不自由しないのではと最近銀行を新規開拓していて感じてます。



株式市場は、チャート足、壊れちゃったので、来年に期待して、今年は、強制終了とします。

遊びで持っていた株で、怪我しました^^


米当局と近々和解の報道出た7312 タカタは、途中からストップ高へ早かったですね。


ブログ更新、今年はこれで最後の予定です。



皆さま、よい年をお迎えください。


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(了)

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丸山 晶

Author:丸山 晶

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不動産投資(アパマン投資)、株式投資(スインングトレード)、ネットコンテンツ投資(B to B関連)を実践。
不動産所有物件は、東京都区内と名古屋市内に、9棟 123室、満室想定家賃は、約1.3億円強/年。


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