不動産投資で怖いこと - shikon(丸山 晶)の投資譚
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不動産投資で怖いこと

こんにちは、shikonです。


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不動産投資で怖いこと。。。。といえば、真っ先に、借金、この借金返せるかなと恐怖を感じる方が、多いと思います。

私も、最初の物件で、そうでした。

名古屋市の某駅、徒歩9分の12戸の新築アパート。。表面利回り9%で、頭金2割程度いれたのにも、かかわらず、心配でした。

でも、一時的に4部屋空いた時を除いて、保有6年間の中で月ベースでキャッシュフローが、マイナスになる月は、ありませんでした(固都税の支払分は、除いて)。

その後、一念発起して、2008年に、3棟、借入を3か月で7億作った時は、アパート経営の経験値もあって、不安は、ありませんでした。

「いくらなんでも安いだろう。キャッシュフロー回るでしょう。」てな感じで。。

これも、最初のアパート経営の経験が、生きております。


収益不動産を新規に買いたいと相談される友人には、まず、基本的な勉強をして、小さく始めることをお奨めしております。

現在、そんなに、おいしいお宝物件あるとは、思えませんので、始めて投資される方は、小さく始めて、物件管理/資金の流れを体感されるのが良いでしょう。



話は、戻して、不動産投資で怖いこと、、、それは、家賃の下落です。

以前のブログでも書きましたが、2008年買って既に売却した、RC物件(東京都郊外と埼玉県)の家賃が、5年で、10%以上下落しました。

ファンド系物件で、家賃設定が、若干高かったこともありますが、この下落はちょっと自分でもびっくりです。

根性で、運営して、礼金敷金もちゃんととって、稼働率は、95%程度は、達成しておりましたが、運営にちょっと疲れました。


回りの物件と比べて、自分の物件は、競争力もあると思われる物件だったのですが、地主系の条件変更の荒波にもまれちゃったんですね。

地主系は、簿価低いですから、本気出されると、降参せざるをえません^^

例えば、こんな感じだと皆様、どう感じますか?実際は、もう少し回っていることが多いと思いますが。。
〇購入時:
    物件価格 1億円(フルローン)、表面利回り10%  税引き前キャシュフロー200万円

〇購入後5年:       
                        表面利回り9%  税引き前キャシュフロー100万円
 
     ※実際は、家賃10%下がると、募集条件も悪くなるし、リフォーム代、固都税等の経費は、10%も下がらないので、上記よりキャシュフローは、もっと厳しいです。

この先、もっと下がるのではないかと、不安になる方も多いと思います。

下げた株と同じで、ここまで下げたから、そろそろ下げ止まりだろうと思っていても、もっと下がったりするかもしれません。



これが、他に収入のない専業大家だと尚更、不安感が強いです。


上記の経験もあり、回りの物件の賃料調査には、人一倍、注意を払っております。

ゼロゼロ物件増えてないか?新築の賃料設定は、どうなっているか?、、等々。

本日は、小心者の戯言でした。




今週の株式相場は、板が薄い中、狭いレンジを日中、行ったり来たりという銘柄が多かったように感じます。

トランプ当選後の急騰を受けての日柄調整も済んだと思うので、来週あたりガツンと来てほしいところです。

皆さま、今週もお疲れ様でした。


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(了)

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プロフィール

丸山 晶

Author:丸山 晶

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不動産投資(アパマン投資)、株式投資(スインングトレード)、ネットコンテンツ投資(B to B関連)を実践。
不動産所有物件は、東京都区内と名古屋市内に、9棟 123室、満室想定家賃は、約1.3億円強/年。


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