未契約のまま融資承認 - shikon(丸山 晶)の投資譚
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未契約のまま融資承認

こんにちは、shikonです。


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現在、建築中(といっても土地ですが、)の2棟の前に、買い付けいれた都内の1棟物(小さいビル)。

場所が、なかなか希少なので、当時、一応検討していました。

現在、容積使わず2階建てで、建て替えれば、5階建て(ビル)になります。

契約直前に、売り主の法務・税務上、問題あり、契約自体が中止。

白紙にしてもらいました。



契約前に、持ち込んだ金融機関(不動産融資の実績はなし)が、突っ走ってそれなりの融資額がつきました。

建築中の2棟は、ほぼフルローン(銀行ユルユルです)ですが、こちらは、総工費(5階建てに建て替える予定)の11%程度の自己資金となります。

数年前に、自行の全債権(貸出)を収益還元評価に洗い直した金融機関で、今回、予想レントロールを思いっきり盛ったら、融資意外と伸びました^^;

若い担当者曰く、
『〇〇〇区で、表面利回8.6%は、ありえないでしょう。でも審査部から、何も質問ありませんで融資通りました。』

営業強化地域ということらしいので、今回は、特別ということで。。。



契約自体が、白紙になって、忘却のかなたにあったのですが、本日、当時の仲介から電話あり、法務・税務の問題クリアになったので、契約お願いします、とのこと。

売り主は、90歳近い方で、片付けに時間かかるので、決済は、5月半ばでと言われております。


これ買うと、積算評価が、総工費の半分程度しかないので、半永久的に、融資可能な銀行が、限定される可能性あるので、どうすんべ~。



いざとなればリアル表面利回り5~6%程度で売れると思うので、一応購入の方向で考えたく思います。


。。。。。某新聞によると、現在は、『アパート融資 異形の膨張 』状態らしいので、この後は、大人しくしていようと思います^^^


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(了)

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丸山 晶

Author:丸山 晶

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不動産投資(アパマン投資)、株式投資(スインングトレード)、ネットコンテンツ投資(B to B関連)を実践。
不動産所有物件は、東京都区内と名古屋市内に、9棟 123室、満室想定家賃は、約1.3億円強/年。


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