新築 追加工事費発生 - shikonの投資譚(収益不動産)

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新築 追加工事費発生

こんにちは、shikonです。


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現在、建築中の東京鉄骨3棟目。

仕様決めるための打ち合わせに行きました。

主に、風呂場の部材と色や、外壁の仕様、等、部材をそろそろ正式発注しなくてはいけないものを決めました。

管理会社を決めたので、その担当にも来てもらって、満室経営できる仕様にアドバイス受けました。なかなか良い視点です。

仕様決めるのに、私(施主)や施工会社の人間でなく、管理会社に決めてもらうのが、一番です。

特にファミリー系の部屋あるので、色合いとかは、近々の流行でなく飽きられない仕様が、望まれるところです。




帰り際、施工会社の担当者に、軽く飲みに行きませんか?とまだ夕方16時前なのに誘われる。

嫌~な予感。





1棟目の時も、昼間に誘われて、ライオンに行き、ビールでほろ酔い気分になったときに、追加工事料金の話。

前回は、浴室乾燥機追加や役所の規制関連の追加でした。

5000円奢ってもらって、約500万円の追加料金で妥結。。施工会社の営業としては、1000倍の投資効果!


今回の追加は、

○各階に防火ドアの設置、、全部で7枚(役所の規制)

○駐輪場にシャッター付ける(役所の規制)

○カウンターキッチンに変更(管理会社のアドバイス)

○断熱工事で発砲ウレタン吹付工事(想定していなかった?けど、設計士の仕様にあった)
    ⇒管理会社も工事したほうが、よいということで、追加することに。

。。。等々

今回は、昭和のレトロ感漂う『村さ来』で、追加のお話し承りました。



居酒屋料金2000円ぐらいと想定され、その1000倍、、、だと200万円程度の追加料金かとおもいきや、今回も500万円だと。。。

今後、値切り倒します^^



2週間後には、部屋の打ち合わせ。

内装関係の打ち合わせが中心ということでしたが、面倒なので、配線関係の打ち合わせもまとめて行うことにしてもらいました。

大人数になりそうです。



少し遅れておりますが、来年初めには、竣工して、春の繁忙期には、募集が間に合いそうです。

今回、融資してもらっている銀行、最後に自己資金入れるスキームなので、資金繰りの計算をしなくてはいけません。


当分、満室経営できそうな立地なので、、竣工が楽しみです。



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(了)
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Author:shikon999

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大学卒業後、一般企業勤務、自営(企業コンサルタント)を経て、現在、投資を生業としております。収益不動産は2006年より、日本株のスイングトレードは、2012年より本格的に行っています。所有物件は、6棟(1棟は、建築中) 130室(区分1室含む)満室想定家賃は、約1.2億円弱/年。東京都在住、196x年生まれです。投資に関する事柄を徒然に、書いていきたいと思いますので宜しくお願いします。

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