『都心』、『郊外』、『地方』 - shikon(丸山 晶)の投資譚
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『都心』、『郊外』、『地方』

こんにちは、shikonです。


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私、不動産投資始めて10年強、大家の会のようなものには、3回程度しか、行ったことがないです。


『君は、積算担保評価割れの物件ばっかりなんで持っているの?』と攻められてしまうんじゃないかという強迫観念が、ありまして。。。。。







買い易い物件が、良い物件ではないと思いまーす。



そんな私ですが、管理会社の方、不動産業者(仲介会社、施工会社、等)とは、よく連絡をとっております。

首都圏の管理会社さんとの話で、ここ最近、感じること。。

管理の考え方が、

『都心』、『地方』の2極でなく、

『都心』、『郊外』、『地方』の3極で考えるべきではないかということです。



物件購入新築する時に、必ず、管理会社さんに、賃貸需要に関して聞くことにしておりますが、管理会社さん、だいたい厳しいことを言います。

調子のよいことしか言わない不動産仲介会社とは、真逆です^^


今年の春は、賃貸調子よかったですが、一昨年の春、賃貸市場が、あまりよくなかったことが影響しているのだと思います。

今後、『郊外』は、賃貸付けを含めた賃貸管理に、”努力”が、必要になってくるのではないでしょうか?

『郊外』と『地方』の違いは、ザクっといえば、都心が通勤圏か否かということになると思います。


管理会社の方の話も参考にすると、首都圏で、具体的に、『都心』、『郊外』、『地方』の3極を示すと以下のような感じでしょうか?

『都心』。。。。東京23区内と中央線でいえば、立川まで(管理会社の方は、三鷹までと申しておりました。)

『郊外』。。。。東京の三多摩地域や中央線で立川より西側、埼京線/京浜東北でいえば大宮駅まで。
   ※大宮駅自体は、都心と言ってもよいですが、容積率が高い土地が少ないですが。。。

『地方』。。。。東京でいえば、青梅線沿線等。大宮より北部。神奈川でいえば、秦野市、小田原市、平塚市あたり。
   ※アパートメーカーは、大宮より北部にたくさん供給していますけど、運営管理大変そうな気がします。


今後、『都心』は、採算があうので、マンション、都市型アパートの新築ラッシュが続くと思われます。

一方、『郊外』『地方』は、新築マンションは、採算合わないので、既存物件を如何にリフォームして適切に賃貸運営していくかが、問われることになると思います。


『都心』、『郊外』、『地方』の3極それぞれにおいて、売買方針、賃貸管理方針が、全く違うものになると考えます。


以上、私の一方的な意見ですが、いかがでしょうか?




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(了)

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丸山 晶

Author:丸山 晶

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不動産投資(アパマン投資)、株式投資(スインングトレード)、ネットコンテンツ投資(B to B関連)を実践。
不動産所有物件は、東京都区内と名古屋市内に、9棟 123室、満室想定家賃は、約1.3億円強/年。


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