地合いには、勝てない - shikonの投資譚(収益不動産)

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地合いには、勝てない

こんにちは、shikonです。


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メインバンクの担当から1年前ほどに聞いた話。

『純資産5000万円程度の地方物件購入者に、滞納が、増えているから気をつけるようにと、本部からお達しが来た。』



今、どうなっているかわかりませんが、これは、

『空室率が上昇した!』


とか、

『家賃水準が、想定以上に下落した!』

ということが、原因だと思われます。









中には、

『購入時に、レントロールを偽造していたため、そもそもキャッシュが回らなかった!』という方もいるかもしれませんが、、、




アパマン経営していて、感じるのは、地合いには、勝てないということです。


株式市場でも、全体が下げているときには、個別株も、だいたい下げることが多いのと似ております。


地域全体の家賃が、下げ始めると、自分の所有物件の家賃も下げざるを得ません。

身をもって、昔所有していた物件で、体感させて頂きました。

小心者なので、耐えられなくて、売却。

募集条件をどうするか?と管理会社と常に相談、客付け会社への営業と結構大変でした。勉強は、させて頂きましたけど。。



空室率は、努力でなんとか、上げられますが、家賃水準は、大勢に従うしかないです。




後、昔、管理会社の方に言われて、そうか!と思ったことですが、

『一般的に、家賃高い地域のほうが、空室率が低い。』

基本、自己資金の効率の問題もありますが、極力家賃が高い地域を狙うべきだと思います。

家賃高い地域のほうが、家賃の下落率も低い傾向があると思います。

昔、以下のようなブログを書いております。参考にしてみてください。


(不動産投資の上での)駅の序列   2015/10/13





今回の座間の猟奇事件、、家賃(共益費込み)22,000円 と聞いて、こんなブログ書いてみました。

これだけ家賃が安いと木造作りとはいえ、経費率高くて、手残り少ないのでは?

不動産投資始めた頃、この地域も物件よく見に行ってました。

自動車等の工場撤退、大学等の都心回帰で、どうなっちゃうんだろうと思っていた地域でした。



追記:
当アパートの物件の売情報、先週見ていたら、画面の広告に、座間物件情報が、ホップされまくっております。

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Author:shikon999

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大学卒業後、一般企業勤務、自営(企業コンサルタント)を経て、現在、投資を生業としております。収益不動産は2006年より、日本株のスイングトレードは、2012年より本格的に行っています。所有物件は、東京都区内と名古屋市内に、8棟(3棟は、建築中) 125室(建築予定、区分2室含む)、満室想定家賃(あくまで予定)は、約1.3億円/年。東京都在住、196x年生まれです。投資に関する事柄を徒然に、書いていきたいと思いますので宜しくお願いします。

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