地方物件投資本多いが本当に儲かるか? - shikon(丸山 晶)の投資譚
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地方物件投資本多いが本当に儲かるか?

こんにちは、shikonです。


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本屋さんに行くと、不動産投資本が山のようにあり、毎月、新刊が出ます。


その中で、地方不動産投資本が、最大派閥です^^



なぜかと言えば、買い易いから、ということなのでしょうか?

今後は融資の関係で、必ずしも買い易いということにはならないかもしれませんが、、、



ところで、買い易い&投資本がたくさん出ているから、と言って、地方不動産投資が、儲かるかは別の話です。


私は、地方不動産投資に、非常に懐疑的です。


一言でいえば、地方不動産投資は、最初は良いけど、後でつらいでしょ!  ということです。



先日、弊社の税理士を聞き役に、友人に地方投資を辞めさせるための話に説得力あるか、レビューいただき合格点を得たので、開陳させていただきます。^^




**********

〇国の発表によると家賃の下落率の全国平均は、マイナス1.1%とのことです。

昨今、物価上昇を目指す日銀が、家計に含む家賃比率が高いためインフレが、進まないと
話しているので、聞いたことがある方も多いと思います。

⇒20年で、▼22%、30年で▼33%の下落となります。

実際は、複利計算で、もう少し小さくなると思いますが、、、家賃は、0.989 × 0.989 × ....

⇒家賃(売上)に連動しない経費や建物改修が古くなるとかさむため、経費率は、築が古くなると高くなります。
 
私が、東京23区内のそこそこの場所で、金融機関に審査出すと30年(融資期間)で、
下落率は、マイナス20%弱(年間約0.6%程度の下落)のところが多いです。

⇒東京でも、青山や麹町といったところは、下落率マイナス10%といったところでしょうか?

〇上記、踏まえると、年間下落率は、郊外マイナス1.1%、地方マイナス1.5%超、
といったところだと思われます。

⇒地方で、20年で、▼30%、30年で▼45%の下落となります。

⇒地方に限りませんが、古くなれば、経費率もあがるし、空室率も上がることを覚悟しくてはいけません。


〇耐用年数経過後、借入返済後の物理的、経済的に賃貸可能かというと心許ない気がします。

⇒将来、同じ建物を建てられない地域は、資産性が、低いと思われます。





地方物件の家賃は、人口減少社会を迎えて全国平均下落率は、より大きくなることが想定されます。

上記、建物構造(木造、鉄骨、鉄筋コンクリート)を無視しておりますが、地方の下落率は、今後半端じゃないと思います。

都心/郊外でも賃貸経営が、厳しいことが予想される中、地方は、相当安く購入できて、運営に自信のある方しか手をだすべきでないです。

耐用年数30年残っている物件で、購入時に負債額1億当たり

○都心で、税引き前300万円

○郊外で、税引き前400万円

○地方で、税引き前500万円

最低ほしいところか??


最近は、緩い融資だったので、上記より少なめの税引き前キャッシュフローの場合が、多いと思うので、リスクに見合う流動性資産を保持しておきたいところです。


地方物件投資で多くの投資をするためには、将来の資産性も鑑みて、再生含みで安く購入して、再生/売却(利益確定))をしていくといったことが必要な気がします。


都心の物件は、別の意味で、売却しなくてはならないのですが、これは、別途書きます。


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(了)

コメント

初めまして

初めまして、mokuren7676と申します。
狼さんのブログからお邪魔しました。
地方のボロ物件での大家業で生計をたてています。
地方でも儲かるかと言えば、場所によると思います。
高利回り地方多い空室でもアイディア次第でまだまだ少しの儲けならできると。かなり根性と情熱が必要ですがビンチはチャンスだと思って頑張って欲しいです。

Re: 初めまして

> 初めまして、mokuren7676と申します。
> 狼さんのブログからお邪魔しました。
> 地方のボロ物件での大家業で生計をたてています。
> 地方でも儲かるかと言えば、場所によると思います。
> 高利回り地方多い空室でもアイディア次第でまだまだ少しの儲けならできると。かなり根性と情熱が必要ですがビンチはチャンスだと思って頑張って欲しいです。

mokuren7676さん、初めまして。コメントありがとうございます。都心だろうと、地方だろうと、経費率がそんなに高くなくて、純収益があれば、儲かると思います。何十年も運営している大家さんに聞くと、結局一番儲かったのは、場所のよいところにある木造を持ち続けることと言いますから。

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丸山 晶

Author:丸山 晶

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不動産投資(アパマン投資)、株式投資(スインングトレード)、ネットコンテンツ投資(B to B関連)を実践。
不動産所有物件は、東京都区内と名古屋市内に、9棟 123室、満室想定家賃は、約1.3億円強/年。


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