地方投資をためらう魔法の言葉 - shikon(丸山 晶)の投資譚
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地方投資をためらう魔法の言葉

こんにちは、shikonです。


一昨日のブログは、強烈過ぎない??と、応援メッセージ???頂きました。

金曜のブログ内容は、パンチがイマイチ足りないと言われたもので。。


そこで、昨日は、ブログ書くのを休んでいたら、狼ブログに取り上げて頂いて、ブログアクセス急上昇。

狼閣下のブログ 5年後のあなたへ・・・。


現在、ランキング11位。嬉しいかぎりです。


クリック応援よろしくお願いします。  



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今日のも含めて、3回分をまとめると、

〇(賃貸経営、都心も郊外も今後厳しいが)いわゆる地方は、家賃下落、空室率上昇が、極端に激しく、賃貸経営成り立たない?

よく家賃下落しきったので、今後家賃落ち着くと話す方、おられますが、そんなに甘くないと思います。


専門家でないので気軽に、下記ブログで下落見込みを数字で示しましたが、大きくはずした数字ではないと思います。

地方物件投資本多いが本当に儲かるか?  2017/11/17


〇(私も、友人の話で今秋に認識したのですが、)メガバンク中心の大手行は、地方物件の新規融資に、かなりネガティブです。

地銀も追随すると思います。


そうなると、キャピタルゲインが見込めない資産性の低い物件は、インカムゲインで借金を返済することになるが、現在の価格水準で購入するとかなり持ち出しがあるのではないかと思います。

物件価格の2割とか3割、他の収入で埋め合わせたなんていう事例が発生??


○地方投資全般に、懐疑的なわけでなく、大型築古いマンション系は、相当割安で購入&運営ノウハウないと、厳しいんじゃないの?ということです。

いつか、融資の関係で多くの物件が損切でないと売れない状況になると思います(もうなっているかも??)。

築古のアパートは、都心でも地方でも割安ならば、経費率も低いので投資対象としてありだと思っております。

地方の築古マンションだと、マンションの値下がりが、建物の減価償却額を上回っちゃう状況が発生する可能性高く、経費率も高いので運営厳しいです。


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今日は、無難に行きまーす(爆)。

地方投資で、気をつけたほうが、良いことを、書きます。





『地方投資をためらう魔法の言葉』






とまで言えるかは、疑問ですが、学生時代の友人に話したら、地方投資は、諦めました。

同時に、月7万円払っていたコンサルティングも退会。






魔法の言葉。。。




『自分のバランスシートを眺めて、物件に含み損抱えてないですか?』



補足しないとよくわからないと思うので、以下、、参照ください。

○人口減少社会で、土地の値段、収益還元でみた物件価格の下げは、避けて通れないです。

特に、収益還元でみた物件価格の下げが大きい地域では、建物部分の減価償却額以上に、物件価格の下落が、激しい地域が、増えていくと思います。


○上記の状況生まれる中、貸借対照表で、穴があいている(含み損抱えている)ことになります。

簡単に言えば、帳簿の価格より、実際に売れる価格の方が安い。

○インカムゲインで利益出ているけど、帳簿上含み損が、増えていく、、、合算できないので、無駄な税金を払っていることになるかもしれません。

○含み損の損金を実現するには、売却するしかないですが、なんか、悲しいですよね。

○アパートなら、壊して宅地として活用という手段もとれますが、ごっついマンションだと、壊しても採算とれない土地である可能性高いんじゃないかと思います。

  ⇒一部の識者が指摘する、土地の価値、マイナスじゃない?ということが発生??

〇地方物件だと、数字で具体的にいうと、以下のような感じじゃないでしょうか?

  ⇒(1億円の物件を購入したとして)税引き後キャッシュフロー 150万円
   ※昨今の価格水準でフルローン購入したら、もっと低いと思われますが。。

  ⇒(建物の減価償却額分を除いて)物件の価格下落が、マイナス200万円/年

  ⇒税引き後キャシュフロー(+150万円) + 物件価格下落(-200万円) = 
  -50万円 で毎年損しているのに、税金払ってます。。。みたいな状態発生

  ⇒数年たつと、税引き後キャッシュフローもマイナス。。。デッドクロスに。。  


日本全国、資産インフレが、発生しないと、多かれ少なかれ、最近不動産購入した者は、帳簿上つらい局面迎える可能性大です。

なるべく物件価格の下落のリスク少ないものを購入しておくほうが無難そうです。


不動産ランキング  日経平均30000円行っても、不動産は、下落相場かも?? 応援お願いします。


(了)

コメント

勉強になります。キャッシュフローは気にしても、BSの含み損まで考える人って意外と少ないですよね。

Re: タイトルなし

> 勉強になります。キャッシュフローは気にしても、BSの含み損まで考える人って意外と少ないですよね。

じゅんさん、いつもコメントありがとうございます。
BSの含み損抱えていても、償却終了後にも貸せる物件であれば問題ないと思います。

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丸山 晶

Author:丸山 晶

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不動産投資(アパマン投資)、株式投資(スインングトレード)、ネットコンテンツ投資(B to B関連)を実践。
不動産所有物件は、東京都区内と名古屋市内に、9棟 123室、満室想定家賃は、約1.3億円強/年。


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