今後の不動産投資の心構え - shikon(丸山 晶)の投資譚
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今後の不動産投資の心構え

こんにちは、shikonです。


クリック応援よろしくお願いします。  

皆さま、ブログ応援ありがとうございます。

昨日、ランキング6位でした。魚拓ゲットさせて頂きました^^




あ、今も6位。一発屋として頑張ります^^

来週、既知の出版社の編集長に呼び出されているんだけど、断らないと。。。(爆)



狼ブログに取り上げていただいたことが、ランキングアップの原因ですが、古くからの読者に、”数字を出して書いていることもよかったんじゃない!”と、ご指摘受けました。

○家賃、今後どのくらい下がるだろうか?

○不動産価格、どのくらいのスピードで下落するか?

等、皆、興味はあるが、想像なかなかつかないですからね。

プロの方(不動産仲介されている方とか、不動産評論家の方)は、数字、出しにくいと思いますので、これからも、数字を織り交ぜてブログ書いていきたいと思います。



腰だめの数字じゃないかとお感じのことも多いかと思いますが、、、その点は、ご容赦を!!



狼さんの先日のブログで、金利4.5%銀行で借りた場合の出口が、大変なお話し、、、私のブログが、導火線になっちゃったみたいですね。




期せずしてパンドラの箱を開けちゃった団員の粗相を、団長が、解決策を示すということもわかった?ので、今後、あまり深いことを考えず、


『コイツ、トンデモないことをまた書いているかも!とりあえず読んでやるか』 


と思われるブロガーを目指そうと思います。






THE かぼしゃ作戦。。。

よく読んでみると、

なんか、、、









『(今年のハロウインは、気分がモヤモヤでした。来年は、すっきり迎えられるように)カボチャ問題の対応教えてください!』


なんていうメール結構来てるんじゃないですか?






団長がパンドラの箱、自分で開けた場合は、団長本人が、自分でケツを拭くということで。。。



でも、これは、オープンな場には、対応書けないですよね。

いやー不動産業界、いたるところに、落とし穴があります。



両方の問題とも、狼ブログに書かれているようにコスト見直しで耐性つけて、長期で解決するのが、唯一の方法だと思います。

実は、自分も15年前に、事業に失敗して多額の借金だけが、残ってしまい保証協会等で繰延何回かしてしのいでおります。

毎月、元本約60万円、後6年弱返済しなくてはいけません。

数字に書くとつらいわ。現実を見つめねばww


それなりに節約生活しており、今年6月に、新車を20年ぶりに買いました。

また繰延しなくては、いけない可能性を鑑み、事業会社(実態は不動産賃貸会社)として売上を多く立てるように努力してます。

※月商の3か月分が、保証協会融資の基準です。




後、実際、銀行返済できなくなっても、大変だとは思いますが、なんとかなるものです。

私の知り合いでも、不動産(関連)で100億以上、飛ばしたかた2人おりますが、全然、元気です。

そのうちの1人とトランプ大統領来日の前日に、久しぶりに会いましたが、昼間からお酒ガバガバ飲んでおりました。

彼の社員3人程度のファミリー企業、当時、最恐と言われた住○銀行に、?00億、穴開けました。

現在、なぜか、都内に1棟マンションを保有しているという噂も聞いたことあります^^






本日の掲題の『今後の不動産投資の心構え』

私もたかだか10年選手で決して、偉そうなことは言えませんが、


ここ10年は、物件価格上昇局面でしたが、自戒の意味も込めて、気をつけなくてはいけないのは、今後は、価格上昇は、見込めないということ。

私が投資額を増やしているのは、リーマンショック時に買えるだけ買って、(上昇局面に上手く乗れて)その売却益が、かなりあったからだけです。

会社の所有数が、2桁なんて方を除いて、そこそこ不動産投資額多い方は、皆、売却益を頭金にして再投資した方だと思います。

今後の相場観は重要です。


リーマンショック(2008年9月)から、一般住宅もアパマンも価格上昇してきましたが、今後どうなるか?

ここ数年は、賃貸需給の面で家賃は弱含んでいるはずなのに、物件価格は上昇してきました。

多分、確実に言えるのは、

○銀行の融資が、緩すぎたので、正常に戻ることで、融資が厳しくなりアパマンの値段は、下がる。

○ただし、新築のアパマン価格は、上昇するかもしれません。原価があがっておりますので、、

   -土地は、ここ数年、稼いで体力ある建売業者が、高く買っております。
     彼らも、人員を抱えて(固定費アップ)、何もしないわけいかないので、
     少々高くても買います。

   -職人の工賃の上昇。
     タワマン建築は、下火になりつつありますが、都心のビルや
オリンピック関連の建築ラッシュもあり職人さん不足であります。

   -(原油価格は、低位安定してますが、)部材は、この春に値上げが相次ぎ、
     今後も上昇の見込みです。

   -予定では、2019年10月に消費税アップ。建物に払う金額が
     値上がりすることになります。


○融資が厳しい&賃貸需給がより弱くなる影響は、地方から都心の順番に波及する。




不動産は、買って売ると経費(取得税、登記税、仲介手数料)が約10%弱、必要なことが多いです。


物件価格は横這いまたは、下降局面では、売って利益を出すということは、あまり期待できません。

基本、BUY & HOLD でやっていかなくては、いけないということ。

ここ10年以内に不動産投資した者にとっては、未体験ゾーンです。私もです。


今までは、株式市場での格言

『(株で成功するには)もう一人のバカを探せ』

バリに、不動産も高値で買ってくれる方が、いたりしましたが、今後は、厳しいかもです。


『億の借金も良い借金なら大丈夫!』とマインドセットされた方も、これからは、注意が必要で、『保有し続けて借金を全部返す。』心構えが必要でしょう。


不動産の値段が、下がってきた場合、押し目買いは要注意じゃない?




小ぶりな物件も、個人名義で団信付きで買わされちゃわないように、注意が必要かも。。

銀行もノーリスクなので、8000万円であるべき物件を、1億円でも融資OKなんていうこともありえますから??

特に、ロバキヨ読んで、『自宅は負債だ!アパマンから先ず買おう。』とマインドセットされて、団信枠空いている方は、狙われないようにお気をつけを!




最近、物件購入してリカバリー大変そうな方の話をよく聞くので、ここ数回のブログは、大家業の肥やしにならずにやってこれたものとして、注意事項をまとめてみました。



不動産ランキング  狼ブログとシンクロさせてランキングアップする戦略じゃ!
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コメント

半値戻しは全値戻し?

いつもブログ楽しみにしてます。
今日もとてもよかったです。
『未来の年表 人口減少日本でこれから起きること』を見てから不動産投資には基本ネガティブです
(´・ω・`)
応援クリックしました。6位でした。もっと上位、おっと5位が吉川さんですか(^^;)
でももっと上位になるとよいですね。

ありがとうございます。それでは、また(^^)/

Re: 半値戻しは全値戻し?

> いつもブログ楽しみにしてます。
> 今日もとてもよかったです。
> 『未来の年表 人口減少日本でこれから起きること』を見てから不動産投資には基本ネガティブです
> (´・ω・`)
> 応援クリックしました。6位でした。もっと上位、おっと5位が吉川さんですか(^^;)
> でももっと上位になるとよいですね。
>
> ありがとうございます。それでは、また(^^)/

わくわくリッチさんにコメントいただくなんて、私も本物かも。。

投稿は、頻度も内容も、その日の相場次第かも。

今後、ランキング順位は、仕手株のように乱高下すると思いますがよろしくお願いします^^;

新時代がどのように動いていくのか?注視しつつも、規模拡大はしていきたいです。

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プロフィール

丸山 晶

Author:丸山 晶

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不動産投資(アパマン投資)、株式投資(スインングトレード)、ネットコンテンツ投資(B to B関連)を実践。
不動産所有物件は、東京都区内と名古屋市内に、9棟 123室、満室想定家賃は、約1.3億円強/年。


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