将来の家賃下落の予想をする - shikon(丸山 晶)の投資譚
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将来の家賃下落の予想をする

こんにちは、shikonです。


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『将来の家賃下落の予想をする』


想定以上の家賃下落が、不動産投資のリスクと書いた手前、どう予測するの?ということで、
読者の方のヒントになればと思い箇条書きします。


◎大手行を中心に金融機関は、リクルート社や東京カンテイさん等から、賃料データ等を入手して、
自社内のシンクタンク機能を使って、地域ごとに、家賃下落率やキャップレートを計算して審査に生かします。

自分の担当に、(初対面の場合でも)聞いてみると、教えてくれることが、多いです。

経費率をどのように見ているか等も聞いてみるとよいと思います。

※キャップレート(Cap Rate,Capitalization Rate)は不動産の純収益(NOI、総家賃収入から管理費や修繕費などを控除したもの)を不動産価格で除した率


大雑把な地域区分で、キャップレートや経費率をみている金融機関には、注意が必要で詳しく自分で調査したほうがよいと思います。空室率、経費率を一律の数字で見るとか、ありえませんから、、、



◎管理を任せようとする管理会社に、聞いてみるのもよいです。

賃貸管理会社は、不動産売買仲介会社と比べて、真面目な方多いです^^

特に大手の賃貸管理会社は、実際の成約事例(例:募集は、礼1敷1の家賃70000円が、実際は、礼0敷1の家賃68000円だった)を多く知っているので、より現実的な賃貸需要が、わかると思います。


◎ネットの賃貸募集サイトで、購入検討物件より5年築古、10年築古が、どのような条件で募集されているか、見るのもよいと思います。

ホームズは、ファンド物件多くて、家賃設定が高めだな、
    
Yahoo不動産は、中小の客付け会社が多いな、

     等の傾向もわかってきます。

もちろん、人口減少地域では、現在、募集されている家賃(5年築古、10年築古時点)より低く、将来の自分の物件の家賃が想定されることになります。


◎現地の不動産会社でのヒアリングでは、将来、築年が古くなった時にいくらで家賃募集されているかも聞いてみましょう。


自分の収益不動産デビュー作は、名古屋市の新築アパートでしたが、家賃の下落率を考えず購入して、運営うまくいかなくてあえなく撤退しました。

購入後、2回転目で埋まらなくて、現地の不動産屋を、訪れて、家賃の下落の激しさに驚愕しました。

事前に調べていれば、購入しなかったかもしれません。

管理もうまくいかなくて、泣く泣く、売却しました。

名古屋駅まで地下鉄で乗り換えなしで20分ちょっとで出れて最寄り駅9分で、
大丈夫だろうと思って購入したのですが、物件供給過多地域だったんです。


ネットの賃貸募集サイトで分析していると、新築時に家賃の差がなくても、築年経つと、地区によって大きく差がつくことが多いことがわかりますよ。



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(了)

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今は調べられるツールが発達してますよね。やっていく中で習得していくべきチェックですよね。

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丸山 晶

Author:丸山 晶

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不動産投資(アパマン投資)、株式投資(スインングトレード)、ネットコンテンツ投資(B to B関連)を実践。
不動産所有物件は、東京都区内と名古屋市内に、9棟 123室、満室想定家賃は、約1.3億円強/年。


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