首都圏不動産投資家の悩み - shikonの投資譚(収益不動産)

記事一覧

首都圏不動産投資家の悩み

こんにちは、shikonです。


クリック応援よろしくお願いします。  

首都圏以外の不動産売買仲介会社の方と話すと、首都圏、特に東京の投資家さんは、割高な値段で買っていきますね、と聞かされます。



名古屋物件を以前、仲介してもらった会社の方の話だと、高いだけでなく、

①管理契約を地元企業から奪っていく。

②(仲介会社の)別会社の法人を通して、中間省略で購入

③もちろん不動産仲介手数料料金も満額ニコニコ払いします。。融資金額を上積みしてもらってね。


なんていう契約で、買っていくことが多いそうです。



皆さま、こう書くとお分かりかもしれませんが、②の別会社、買主は、この別会社が仲介会社の関連会社と気付かずに買う方が多いそうです。




なんだかな~。世知辛い世の中で。。。。。。。。





一種のふるさと納税なんでしょうか??



少なくとも、愛知県は、日本の貿易黒字の半分以上をたたき出す金持ちな県なので、ふるさと納税する必要ないでしょう。




首都圏の投資家、不動産の書籍等で勉強して、いざ物件探すと、首都圏では、

〇積算評価が高く信用棄損しない物件

〇頭金少なくても、キャッシュフローの出る物件

両方満たす物件ないです。




リーマンショック前後には、私も探しておりましたが、その当時でも殆どなかったです。




現在だと、姫がいない坊主めくりしているようなものですww



北関東3県であれば、融資する金融機関/物件はあるにはあると思いますが、、、別に課題が、、、、、、、



多くの首都圏不動産投資家は、探し疲れて、首都圏以外の物件を金利高い銀行で買うことになります。



ちなみに、金利が一番高い 4+1/2 %銀行、昔、金融庁に、

『地銀で、しかも支店のない地域の不動産に融資をするのはおかしいのではないか?』

と問われ、

『御行には、インターネット支店というのがありまして、融資対象は、全国なのです。』

と返答したそうです。

貸倒率も小さく、経営的には、素晴らしい銀行ではありますが、相当安く買わないと銀行しか儲からない結果になってしまいます。



首都圏だと首都圏以外の物件買おうとして、普通の金利水準の銀行では、買いにくい現実があります。

このマイナス金利の時代に金利3%~じゃないと地方を買えない、、地元の方は、低金利で買えるのに。。。


首都圏投資家の悩みがここにあります。



地方の地銀の東京支店に行っても、地銀さんの本店あたりの物件持ち込んでも、なかなか取り合ってもらえません。

メガバンクやりそな銀行さんも、なんか首都圏以外を嫌がるんですよね。

首都圏の物件を探してください、と言われること多いです。



前向きなのは、名古屋市と札幌市ぐらいでしょうか?

私が出会った担当だけかもしれないけど、大阪も嫌がるんですよ。



きっと理由は、、

〇大阪だと物件調査に行くのに、朝、6時ののぞみに、乗って日帰りが大変!

〇札幌だと、日帰りはきついので、1泊で、おいしいもの食べて、夜もハメを外して、、、







なんていう理由でなくて、

〇札幌は、自行の融資基準に合った物件が多い。

〇大阪は、物件に特殊要因が多いこともあること関連があると思いますが、私が融資依頼した銀行は、貸出残高が、大阪多いので、あまり銀行全体として望まれないこと


が理由としてあるような気がします。



首都圏に進出している地方銀行で、首都圏の物件をその銀行の本店の地域の方は、買える??んですよね。



首都圏不動産投資家は、それなりに大変なのかも。


不動産投資本に書かれているテンプレ的な手法が通じませ~ん。


通じないどころか、無理矢理実践すると、バランスシートが、ボロボロになっちゃう可能性高いです。






無理せず、身近な物件探すのも選択肢の1つだと思います。



首都圏の物件、土地の比率高いため、税引き後キャッシュフローは、少ないですが、売却まで考えたIRRは、高いし、適正価格で購入すれば、損することはないのでは?

内部収益率法:
内部収益率(ないぶしゅうえきりつ、Internal Rate of Return、IRR)法とは、投資によって得られると見込まれる利回りと、本来得るべき利回りを比較し、その大小により判断する手法のこと。 IRRとは、投資プロジェクトの正味現在価値(NPV)がゼロとなる割引率のことをいう。



不動産ランキング  応援お願いします。

(了)

コメント

積算求めると首都圏だと難しいですよね。
だからと言って土地勘のない地方に投資するのもリスクは高くなりますし。
難しいところですよね。

コメントの投稿

非公開コメント

プロフィール

Author:shikon999

不動産投資 ブログランキングへ

大学卒業後、一般企業勤務、自営(企業コンサルタント)を経て、現在、投資を生業としております。収益不動産は2006年より、日本株のスイングトレードは、2012年より本格的に行っています。所有物件は、東京都区内と名古屋市内に、8棟(3棟は、建築中) 125室(建築予定、区分2室含む)、満室想定家賃(あくまで予定)は、約1.3億円/年。東京都在住、196x年生まれです。投資に関する事柄を徒然に、書いていきたいと思いますので宜しくお願いします。

株のブログも書いております。

晶(AKIRA)の株日記 
(リンクの欄をクリックしていただければ飛びます。)


カレンダー

03 | 2018/04 | 05
1 2 3 4 5 6 7
8 9 10 11 12 13 14
15 16 17 18 19 20 21
22 23 24 25 26 27 28
29 30 - - - - -

最新コメント

フリーエリア

メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文: