フルローンは、危険か? - shikonの投資譚(収益不動産)

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フルローンは、危険か?

こんにちは、shikonです。


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物件購入時フルローン、決まったら嬉しいですよね。

フルローンは危険だ、という論調ありますが、フルローンして手元に資金残ったほうが、良いに決まっております。

借りた金利より、高い利回りで、回せばよいわけですから。。

現在の低金利、回せない方は、不動産投資しないほうがよいでしょう。



ただ、人間、資金残ると、他物件の購入の頭金に使いたくなるもので、財務のバランスが問題となってきます。

規模拡大時には、無理して、物件購入していきますが、自分ルールで、流動性資産が、年間返済額総額の?年分は、確保とか決めておけばよいかと思います。


2年分ぐらいあれば、カツカツで借りていても、どうにかなるのではないか?




フルローンで問題になるのは、その物件が、フルローンでしか買う人がいない物件であることではないでしょうか?


フルローンなら買ってもよいよ、という物件・地域だと、


銀行融資額 = 物件価格(フルローン価格)


となります。

銀行の融資額で、物件価格が、決まるという状態。。。気持ち悪いですね。



銀行融資が、緩い時期に、”銀行融資額 = 物件価格”物件を購入すると、自分の体力回復するのに、時間がかかることになります。




特に大型物件だと諸経費の金額も大きいので、フルローンなら買ってもよいよ、という地域が広がることになるので、購入時には、持ち切る覚悟が必要ですね。



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(了)

コメント

お客様

フルローンで買ってくれる方はお客様でした(^^;)
ところで、『未来の年表』を見ていると、これからの人口減少社会で普通にアパマン経営していると、空室率アップ・賃料大幅下落が待っているとしか思えません。なので私はサービス付き高齢者向け住宅を残して物件を去年・一昨年売却しました。
東京都でさえ人口減少する未来、労働力は外国人とAIに置き換わるので、置き換え出来ないような仕事をするしかないですね。
株や物販などの才能はなく、あまりにヒマなので働こうかと思っています(^^;)
ありがとうございます。それでは、また(^^)/

Re: お客様


サービス付き高齢者向け住宅 は、成長産業ですね。

人口減少社会な上、AI、FA(ファクトリーオートメーション)で、マルクスの言う”労働疎外”発生で、賃金下落圧力。

マゾじゃないとアパマン経営できないかも^^;

フルローンは危ないという一般論は、どこから来てるんですかね?知識や経験がない方が、失敗してそこからなんだろうなと感じてますが。

Re: タイトルなし

> フルローンは危ないという一般論は、どこから来てるんですかね?知識や経験がない方が、失敗してそこからなんだろうなと感じてますが。

難しいのですが、自分で適正価格/売り主の簿価を判断できるようになる必要がありますね。

No title

> 規模拡大時には、無理して、物件購入していきます> が、自分ルールで、流動性資産が、年間返済額総> 額の?年分は、確保とか決めておけばよいかと思
> います。
> 2年分ぐらいあれば、カツカツで借りていても、どう
> にかなるのではないか?

リスク管理に気づきを頂きました。
ありがとうございました。

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プロフィール

Author:shikon999

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大学卒業後、一般企業勤務、自営(企業コンサルタント)を経て、現在、投資を生業としております。収益不動産は2006年より、日本株のスイングトレードは、2012年より本格的に行っています。所有物件は、東京都区内と名古屋市内に、8棟(3棟は、建築中) 125室(建築予定、区分2室含む)、満室想定家賃(あくまで予定)は、約1.3億円/年。東京都在住、196x年生まれです。投資に関する事柄を徒然に、書いていきたいと思いますので宜しくお願いします。

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