新築か?中古か? - shikonの投資譚(収益不動産)

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新築か?中古か?

こんにちは、shikonです。


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物件購入で、考えるのが、新築で購入するか、中古で購入するか?

私、最近、新築を建築することが多いですが、別に新築にこだわりがあるわけではありません。

経済合理性で、たまたま新築を選択しているだけであります。

新築のメリットでよく言われるのが、

〇融資が出やすい。

〇自分でプランを自由に考えられる。

〇客付けも楽だし、当分はメンテナンス費用が少なくて済む。

〇10年後でも築10年だから売却しやすい。

なんていうことが一般的に考えられますが、一番、考えなくてはいけない点は、以下だと思います。

〇(新築物件を売却するときに)中古価格設定する時に、簿価以下では、なかなか売らないのでは?

わかりにくいと思うので、具体的に言うと、

※新築時(RC)

土地5000万円    建物9400万円   新築時簿価  14400万円

※10年後、建物の償却  年間200万円(9400万円 / 耐用年数47年)

土地5000万円    建物7400万円(9400 - 200万円 ✖ 10年) 10年後簿価 12400万円


破綻物件であれば、話は別ですが、上記で簿価以上(12400万円)で売り主は、価格設定してくることになるでしょう。

以上のことを考えると、新築投資を考えるのも合理的な面があります。

時系列で考えて、新築時が、一番割安なことが多いということが言える面があります。


新築の場合、

〇竣工するまでに、期間がかかるし、建築中も金利負担がかかる。

〇計画時と比べて、余分な費用が発生する、特にマンション建築だと、杭費用が、どのくらいかかるかわからないのは、頭が痛い課題ではあります。

等の課題ありますが、検討する価値があると思います。



新築を、やってみて副次的なメリットは、

〇建築積算単価が、わかるようになる。

ということがあります。

この建物は、新築時の建築費は、このぐらいだっただろうということが、想像しやすくなります。

⇒中古での売り物件での簿価が、類推しやすくなる。


昨今は、新築より中古のほうが、高いという傾向ありましたが、今年春ぐらいから、急速にアパマンの建築費が上昇してきているようです。

木造は、ピンキリみたいですが、RC、重量鉄骨、軽量鉄骨は、高くなってきているという感覚でございます。

それでも、新築系は、検討の余地あると思います。

特に首都圏では、金融機関が、耐用年数超え融資をしますので、新築で建てて、5~10年後に売るというのが、IRRを考えると一番資金効率よいと言えるのではないでしょうか?



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(了)

コメント

No title

なるほど!参考になります。
売却のことまでしっかり考える必要があるのですね。

No title

1社ごと新築で建設して
新レミアムで+10%家賃上乗せして
さらにAD3カ月つけて3割位売却益とっている
大家おりますが、高速回転ですね。
買ったほうはたまったもんじゃないです。

Re: No title

> なるほど!参考になります。
> 売却のことまでしっかり考える必要があるのですね。

首都圏(他の地域のことはわからないですが)では、地銀下位行、信金の

〇耐用年数超え融資をしてでも、郊外より都心に融資

の流れは、変わらないと思いましう。

Re: No title

> 1社ごと新築で建設して
> 新レミアムで+10%家賃上乗せして
> さらにAD3カ月つけて3割位売却益とっている
> 大家おりますが、高速回転ですね。
> 買ったほうはたまったもんじゃないです。

私も研究してみよう(笑)。

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Author:shikon999

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大学卒業後、一般企業勤務、自営(企業コンサルタント)を経て、現在、投資を生業としております。収益不動産は2006年より、日本株のスイングトレードは、2012年より本格的に行っています。所有物件は、東京都区内と名古屋市内に、8棟(3棟は、建築中) 125室(建築予定、区分2室含む)、満室想定家賃(あくまで予定)は、約1.3億円/年。東京都在住、196x年生まれです。投資に関する事柄を徒然に、書いていきたいと思いますので宜しくお願いします。




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