キャピタルゲイン 対 インカムゲイン - shikonの投資譚(収益不動産)
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キャピタルゲイン 対 インカムゲイン

こんにちは、shikonです。


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古今東西、インカムゲインで投資成功したという話は、あまり聞いたことありません。

低金利が続く中、フルローンでアマパン買って、インカムゲインで負債返済できてハッピーエンドが待っていればよいんですが。



キャピタルゲインを得られる投資を目指すのが、投資の王道だと思います。

目指して得られるものでないですが、可能性は、求めるべきです。

もっとも、インカムゲイン得られる物件は、売却すれば、キャピタルゲインを得られるのでしょうが。。

私も、不動産投資始めて約10年、キャピタルゲインのほうが、インカムゲインより多いです。





この10年程、日本の殆どの地域で、家賃(同条件を比較して)は、下落傾向だが、物件価格は、上昇の一途でしたが、
いつか、”家賃も物件価格も下落”局面来そうです。 もう来ているのかも。。




物件価格上昇局面では、多少、失敗してもリカバリーできますが、下落局面では、八方ふさがりになっちゃいます。


不動産投資10年前に始めて、下落局面、未経験な私、この辺は、肝に銘じて、無理しないようにしないと、、、




首都圏でいえば、ここ数年だと、郊外(浦和とか江戸川区)あたりにアパート新築して、ここ1年で売り切った方が、IRRで考えると一番儲かったのでは?

木造は、よくわからないですが、今後は、それよりちょっと内側がよいか??



今後は、キャピタルゲインを狙いながら、無理せず持ち切る大家力が、試されそうです。




今年、ブログ更新最後です。

皆さま、お付き合いいただきありがとうございました。

来年もよろしくお願いします。



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(了)

コメント

No title

私の考えですが 僭越ながら

単にキャピタル狙いだったら
不動産屋と同じ 上昇局面の順張りだと
もうかるけど 下落局面では消える

インカムで元金返済進んで売着で
キャピタルを得られるのはわかります。

不動産業者ではないので長期のローン引けるわで基本インカムでしょう。

家賃も利回りも下がると物件かかくはダブルで
棄損します。それに市況で買い手の求める利回り
上がるのでトリプルパンチ きついですよ。

大家の夢はインカムでなく いつかは無借金のはず。

Re: No title

コメントありがとうございます。

にゃん太さんのご意見が大多数だと思います。

インカムゲインで回すのは、もちろん必要条件です。

インカムゲイン中心に求めて、資産性のない物件買っていると、段々、売買できなくなってくることが多いです。

業者が勧めるキャッシュフローの出る物件は、現状のことを言っているだけの場合が多く、資産性のない物件は、今後、空室率上昇/家賃下落がより激しく、物件価格の下落もより激しいのでは?ということが、私の言いたいことであります。

No title

古今東西~
に反応してしまいました
インカムゲインで成功している
成功しないといけないのが大家で
沢山成功者がいます。私もそのうちのひとりです。


今は セミナーやってる会社
昔から ○○建託 ○○レスという会社に

搾取されていますが
サブリースで不労所得という
投資であって
それは インカムゲインではなく
だまされたということでしょう
ある意味論外です

キャピタルは今後家賃下落と
融資審査の引き締めの利回上昇で
見込みにくいです
そういう意味で値下がりしにくい
物件を買いましょうというのは解りますが
満室にして転売やセルフリフォームして
転売はというのは違和感があります。
また今までたまたま収益物件価格が上昇していただけで、逆に金利上昇とデフレ進行だと下落の可能性もあったわけです。

今後宅建免許事業者でない大家は
10年たって売却して値下がりしても
元金返済が進んでることがひつようで

それはインカムゲインで成功すると
いうのです。

私は飲食とおなじで
インカムゲイン 営業利益で
バランスシートの改善を図ってゆくことが
賃貸経営だとおもいます

僭越ながら

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プロフィール

Author:shikon999

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大学卒業後、一般企業勤務、自営(企業コンサルタント)を経て、現在、投資を生業としております。収益不動産は2006年より、日本株のスイングトレードは、2012年より本格的に行っています。所有物件は、東京都区内と名古屋市内に、8棟(3棟は、建築中) 125室(建築予定、区分2室含む)、満室想定家賃(あくまで予定)は、約1.3億円/年。東京都在住、196x年生まれです。投資に関する事柄を徒然に、書いていきたいと思いますので宜しくお願いします。




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