かぼちゃ対策の話 / 持ち切る力 - shikonの投資譚(収益不動産)
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かぼちゃ対策の話 / 持ち切る力

こんにちは、shikonです。


昨日、かぼちゃの馬車騒動の話、さも昔からWATCHしていたように触れましたが、このヤバそうな話、知ったのは、去年の11月です。2カ月ぐらい前ですね^^



狼カフェでw

ベッキーの広告は、見たことあったのですが。。


かぼちゃ対策としては、狼さんが、昨日ブログで触れられているように、最小限建物直して、家賃を引き直し地道に、シェアハウスで運営して行くのが、王道だと思います。


ツテがある方は、日本語学校の寮(留学生入居するとこなくて結構、皆、困っております。)や外国系企業の寮に、貸し出すのもよいかと思います。

西葛西や湯島には、インドIT企業の寮、結構あります。

3LDKに15人で住んで毎日、カレーパーティーやってます。



駅が、よければ、バックパッカー用ホステルなんて案もあるような気がします。

バックパッカーは、駅からの遠さは、余り関係ありませんので、、


かぼちゃの馬車ホームページ見ると、駅から遠いものの、駅は、よいところの物件多いです。土地の価値ありそうなので、適当なところでそのまま売却(損切?)か、(金融機関との相談必要でしょうが)一軒家に、直して(用途変更もする)、実需で売却すれば、ある程度リカバリーできるのではないですか。

他の収益物件購入前に、損益確定したほうが、よいと思いますよ。



しかし、狼さんのブログのコメント欄の数、凄いですね。

色々な対策案あるんですね。

『狼さんの一方的な辻説法 in トリキ』 の権利人気です。

あの硬い木の椅子に正座して、2時間もサシで話聞けば、大家力大幅アップ間違いなしですね^^


(2次会)オネエバーでのスーパーコンパニオン接待で、大家としての耐性も身に付きそうですwwww



今回の騒動を鑑みると、建築費や設定家賃が、高すぎるということに気づく必要があったのだと思います。

不動産本、セミナーで、不動産購入の知識を学ぶだけでなく、相場観(高いのか安いのか)を身に着ける、または相談できる人間関係を作る必要あると思います。




ワタシャー、年明け値嵩株にヤラレまくって、熟女バーに入り浸りだよ! 


★★★


株式市場は、日経平均株価30000円へ、年初から力強い動きしております。


米国の法人税税率下げ(35% -> 21%)は、強烈ですからね、、世界景気/株価に関して殆どのアナリストは強気です。

上記と米国金利上げで、資金が、米国集中しそうで、米国景気は、強さ続きそうです。


人口増加の国と比べて、人口減小国の日本は、経済に色々と歪が出てきております。

株価/景気がどうなろうと、国内でのアパマン経営は、持ち切る力が、必要とされそうです。

家賃で、借金返済できれば、とりあえず、何も問題ないので。。


金融機関もいつまでも緩く融資だしている場合じゃないでしょう。


持ち切る力、、もちろん賃貸運営をしっかりすることは、重要ですが、購入時、持ち切れるかと考えたとき、以下みたいな感じでしょうか?

自分の今まで所有していた物件を参考に考えてみました。

A = 借入額に対する表面利回り (物件価格ではありません)
B = (A - 借入金利)✖ 耐用年数残年数

Bが、200だと厳しく、250ならOK(充分)



例1) 新築木造 10000万円 借入9000万円、表面利回8.5%、耐用年数30年<-22年だけど劣化等級とっているので、30年で) 借入金利1.5%
 
A = 家賃850万円(10000万円 ✖ 8.5%) / 9000万円 =9.44%
  
B = (9.44 - 1.5)✖ 30 = 238.2  => ほぼOK

例2)中古RC 10000万円 借入10000万円、表面利回10% 耐用年数残25年(築22年)、借入金利2.3%
  
A = 家賃1000万円(10000万円 ✖ 10%) / 10000万円 =10%

B = (10 - 2.3)✖ 25 = 192.5 => ちょっと厳しいかも 


ただし、以下のような場合は、適用外。

〇借入金利が、4%とか高金利での借り入れの場合
※元本の返済が進まないので

〇物件価格のうち土地の比率が低い場合と高い場合
※土地比率が、15%(低い)、60%(高い)等


補足として、

〇耐用年数を残して購入(例:新築RCで30年融資の場合、返済完了時に17年耐用年数残があります)の場合は、返済厳しいことが予想されますが、いざという時に次の方に売却しやすいということも考慮しております。

〇返済時に土地が残るとして、家賃等収入で、

① 物件管理費(PM費、AM費)
② 家賃増減の影響
③ 空室による機会損失
④ 税金
⑤ 大規模修繕
⑥ 金利変動の影響

を賄えるかということです。

税金も経費と考え、返済終われば、土地と古びた建物が残ることになります。もちろんインカムゲインを元本返済に充てることもできますので、上記で200割っても返せるとは思います。

早速、自分の物件で計算してみると

今月末、引き渡し受ける予定の新築鉄骨 計算すると217.6。。。まあまあか?

昨日、購入した築古区分、計算すると43.2。。。耐用年数終わっても相当頑張ってもらわねば。




あくまで、購入時の概算での話ですので、細かい突っ込みは、ご容赦願います。

個人投資家は、キャップレートわからないことも多いので、家賃のインフレが見込めないこの時代だいたい返済できるかの簡単なシミュレーション必要だと思います。


不動産ランキング  返済、終わってからも貸せる物件だったら、最高じゃない!


(了)

コメント

No title

「持ち切る力」
非常に勉強になりました。
例2なんていいじゃない?!と思ってしまいましたが、
違うのですね。


アパート買うときこんな風にはシュミレーションしなかったなぁ。。。不勉強でした。

今のアパートでシュミレーションすると、
A=9.15
B=205.5
うーん、余裕ないですね。金利の引き下げがないと。


ありがとうございました。

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プロフィール

Author:shikon999

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大学卒業後、一般企業勤務、自営(企業コンサルタント)を経て、現在、投資を生業としております。収益不動産は2006年より、日本株のスイングトレードは、2012年より本格的に行っています。所有物件は、東京都区内と名古屋市内に、8棟(3棟は、建築中) 125室(建築予定、区分2室含む)、満室想定家賃(あくまで予定)は、約1.3億円/年。東京都在住、196x年生まれです。投資に関する事柄を徒然に、書いていきたいと思いますので宜しくお願いします。




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