引き渡し1週間前。 - shikonの投資譚(収益不動産)

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引き渡し1週間前。

こんにちは、shikonです。


先週、表沙汰になった新築シェアハウス問題、一部の業者の問題ですが、首都圏、特に東京の問題なんですね。

不動産価格下落は、ド地方 -> 地方 -> 郊外 -> 都心の順番に起こると思われますが、都心も危険な面、結構ありそうですね。

相変わらず、新築アパートの案内、やたら来ますし、供給過剰で都内も大変なことになっちゃう予感ww

都内で、一見、表面利回りよさそうな新築民泊系物件紹介も結構あります。

民泊系は経費率バカ高いだろうし、イザという時に他に転用しにくいので、注意が、必要そうです。


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★★★

本日で、来週、引き渡し物件の1週間前。。

先週末、検収に向かったところ、施工会社から、

『外構は、現在作っているので、ご配慮を。。。』

と連絡あったので、外構も検収したいので、ゆっくり現場へww




現場行くと、まだ、検収できる段階では、ありません。

『ゆっくり来たので、外構できた??』と冗談いうつもりが、、暗転。

エアコンまだ、ついてないし、部屋のクリーニングしてないので、傷のチェックもできません。



管理会社の担当にも来てもらいましたが、今後のスケジュール確認の打ち合わせに変更。

よく聞くと、完了検査は、今日だとか。。雪の中、できるのか??

役所によって違うみたいですが、消防の検査の後でないと完了検査できないとか。


今月中に、一部できてなくても引き渡ししなくてはいけないのですが、検査済証ないとさすがに、決済できません。


仮申し込み(審査もOK)が、部屋数の半分弱、決まっているので、その辺も調整必要です。

ファミリータイプは、直ぐ埋まりそうです。



先週の消防検査の話。

結果的に、問題はなかったのですが、役所の担当部署の方2人で来られて

『民泊やらないですよね?』

『管理人室、面積大きくないですか?』


とか、頻りに、質問されたそうです。

私、一部、簡易宿泊所にしようと考えていましたが、断念した経緯があり建物の一部に、その痕跡が、あるから、疑われたものと思われます。

話よく聞いてみると、1棟全体で、やるんじゃないかと聞かれていたようです。

消防点検、1年後も来ますので、その時、法令守っていることは、確認してくださいませ。。


今回、完成度は、結構よい感じです。

この業者、東京鉄骨1号を、作ってくれました。

このブログでも結構触れましたが、作り直し部分が、多く発生した失敗作(最終的には、立派なものができましたが)でしたが、かなり施工力向上した感じです。


帰り際、ファミレスで、施工会社と、今後のことをお話し。


今後のこと、、、、新しい案件(土地)を紹介されましたww

納期遅れまくっているだろうに、、厚顔な業者(爆)。

自宅返って、マンション規制/街作りのガイドラインを考慮してボリューム計算すると、結構いけそうだな~。

容積率480%使える商業地。総工費4.5億強かかりそうなので、自分は、遠慮しますが。。

まだ、土地が、本物の売り物でないのですが、結果は、教えてもらうことにしました。


★★★

上記で、簡易宿泊所検討と書きましたが、民泊運営会社から提案受けて、自分のほうで、役所申請の調査しましたが、この区(役所)では、厳しいことがわかりました。

違法(法的にグレー)でも強引に民泊請け負う会社多いので、注意が必要かもしれません。

色々と、完全合法で行おうとするとコストがかかり経費率が、かなり上がってしまいます。



今回、1棟まるごと、簡易宿泊所とすれば、採算とれそうでしたが、勇気ないので断念。

コンサルタント・業者の話を鵜呑みにせず、購入・新築前に、役所とは、事前に自分でよく確認することをお勧めします。


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(了)

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プロフィール

Author:shikon999

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大学卒業後、一般企業勤務、自営(企業コンサルタント)を経て、現在、投資を生業としております。収益不動産は2006年より、日本株のスイングトレードは、2012年より本格的に行っています。所有物件は、東京都区内と名古屋市内に、8棟(3棟は、建築中) 125室(建築予定、区分2室含む)、満室想定家賃(あくまで予定)は、約1.3億円/年。東京都在住、196x年生まれです。投資に関する事柄を徒然に、書いていきたいと思いますので宜しくお願いします。




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