先入れ、後入れ - shikonの投資譚(収益不動産)
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先入れ、後入れ

こんにちは、shikonです。


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土地を先に決済して、新築を建てるときに、数回、施工会社に分割して支払いをすることになります。

その過程で支払い都度、銀行に、融資してもらうことが多く、最後に1本にまとめて、担保設定されます。

土地決済の時を含めて、自己資金が必要な場合、銀行によって、自己資金を最初にいれるか(先入れ)、最後の建物引き渡時しに入れるか(後入れ)対応が分かれてきます。

建築中も含めて、今まで、4金融機関のうち、先入れが1金融機関、後入れが3金融機関です。

どちらが多いんでしょうね。

追加費用も発生することが多く、複数建築中で後入れが多いと、資金ショートしないか、心配なこともあります。


マンション規制に、引っかかる戸数だと、規制をクリアするために、追加設備/追加工事っていうことが結構あります。


その他、新築の場合、以下の費用には、融資対象にならないことが多いです。

〇土地購入時の諸経費(これは、当たり前か?)

〇測量費(土地が、本測量してない場合、購入後、測量する必要があります。)

〇建物取り壊し費用(古建物付きの場合)

戸数が少なくマンション規制に引っかからない場合はそうでもないのでしょうが、先月引き渡された物件、追加費用発生して、2次工事分も含んで現在施工会社と料金交渉中です。


頭、痛いです。

最初に、分かっていれば、融資伸びたかもしれないのにです。

〇各階に、防火戸設置

〇自転車置き場に、防火シャッター設置

〇管理人室の仕様にも注文つきます。他、もろもろ。

コストには、関係ないですが、建物の色は黒は使わないように、とかの指導もありました。


取得税も今後来るし、資金繰りを、考えなくてはなりません。


ということで、役所の商工課に、融資相談に行ってきました。

が、結論としては、融資断念しました。

運転資金は、不動産賃貸業では、伸びず、設備資金だと、物件所在地が他自治体なので、NGとのこと。

数年前、運転資金で500万円、借りた旨伝えましたが、中小企業診断士(女性)の相談員、

『私は、そんなに出せません。他の曜日の担当の方なら、出るかもしれないけど。。』

担当によって、融資額違うの??

埒あかないので、帰りました。


将来、新築した物件を売ろうとすると、建てた人の苦労も考えずに、”鬼指し”してくる人が、いるんですよね^^;



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(了)

コメント

No title

マル経融資(小規模事業者経営改善資金融資制度)の概要

http://www.jcci.or.jp/sme/marukei/

設備の追加で物件の2番抵当か
保証協会での融資で設備でいけるかもです。
MAX 1000くらいですが
500だったら大丈夫かもです
一度相談されたらいかがですか?
不動産賃貸業は運転資金はほとんどNGですね。
また地方自治体のあっせん融資制度で
保証協会の融資で設備で無担保でもいけるかもです 金融機関はその役所の指定がるので注意ですが 生活公庫か商工中金がおすすめです。

ご参考までに

Re: No title

> マル経融資(小規模事業者経営改善資金融資制度)の概要
>
> http://www.jcci.or.jp/sme/marukei/
>
> 設備の追加で物件の2番抵当か
> 保証協会での融資で設備でいけるかもです。
> MAX 1000くらいですが
> 500だったら大丈夫かもです
> 一度相談されたらいかがですか?
> 不動産賃貸業は運転資金はほとんどNGですね。
> また地方自治体のあっせん融資制度で
> 保証協会の融資で設備で無担保でもいけるかもです 金融機関はその役所の指定がるので注意ですが 生活公庫か商工中金がおすすめです。

アドバイスありがとうございます。

今回は、金利ほぼゼロ狙いなので。。東京都の保証協会なら、設備で、枠内でいけますが、金利とられちゃうのでやめちゃおうと思ってます。

ちなみに、調べたら、練馬区だけ、会社が練馬区、物件が区外でも、設備で融資ひけるとのことです。

No title

よかったです。
ご存じかもしれませんが追伸です。

当方港区ですが
本店所在地さえ港区にあれば物件遠方使えます。自治体によってちがいますが
利子補填があるのと 
またさらにセーフ融資があるので
売上か利息が前年費で下がっていたらほぼゼロでの融資ができると思います。
保証料の補填もかなりあります。
(売却したタイミングだと使えますね)
よく昔 兼業のサラリーマン時代借入いたしました。
ご参考までに。
生活公庫は登録免許税が免除
商工中金は半額なので他の金融機関より
担保設定の場合は助かります。

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Author:shikon999

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大学卒業後、一般企業勤務、自営(企業コンサルタント)を経て、現在、投資を生業としております。収益不動産は2006年より、日本株のスイングトレードは、2012年より本格的に行っています。所有物件は、東京都区内と名古屋市内に、8棟(3棟は、建築中) 125室(建築予定、区分2室含む)、満室想定家賃(あくまで予定)は、約1.3億円/年。東京都在住、196x年生まれです。投資に関する事柄を徒然に、書いていきたいと思いますので宜しくお願いします。




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