宿題 - shikon(丸山 晶)の投資譚
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宿題

こんにちは、shikonです。


まず、最初に、

スルガ銀行の空売りしてませーん。

でも、随分、下げてますね。

かぼちゃ以外でも破産系弁護士事務所への相談増えているみたいですよ。
               By 破産系弁護士事務所に営業している不動産屋情報


あ、あと、、、以下のブログ、中古地方マンション投資の信者の方は、読まないほうがよろしいかと思います^^



読まれてもよいですけど、プレミアムフライデーなのに、気分害されても、責任とれませんので。。投資とブログ読むのは、自己責任でお願いします。


売りたくても売れない話。。。


狼閣下の昨日のブログの中で、『今日のブログ内容、1行で要約せよ!』と名指しで宿題出されてましたww


酔っぱらっている中、スマホで、あのクソ長いブログ読むの皆さん大変じゃないですか?   


毎日、読んで、悪い不動産屋の重要事項説明書の裏を読む練習だと、団員は、指導されているんですよ。


落ち着かないので、まず、宿題提出です^^



“(高金利の)地方築古RCコレクター ✖ 保有耐性なし = 鼻血ブ~


うん、どうかな~。インパクトない?1行で、って無茶ぶりだー。

後ろの説明も読んでくださいね。


地方築古RCコレクター    2015/11/4

地方築古RCコレクター(2) 2015/11/13

上記、当時、私のブログランキング順位が、上昇するきっかけになったブログです。50番以内ぐらいに入るようになりました。こんなこと書くと、刺されちゃうんじゃないか?と思って書きました。今、読むと全然、普通ですね。

毒を吐く耐性が、着いてきちゃいました^^

“地方築古RCコレクター”の名付け親のお2人(酷い方がいるもんです^^)と来週、月曜日にお会いするので、また、ネタ仕入れてきます^^1人の方は2年ぶりです。

売りたくても売れない状態。。。売値が借入残より下の状態、自己資金を入れれば売れますが。。

まず、これからの不動産投資を考える上で、都心か地方でなく、長嶋修さんが、各所で述べられている不動産市場の3極化でしょう。

3極分化する不動産市場


「価値維持ないしは上昇する10-15%」          都心
「徐々に価値を下げ続ける70%」               郊外
「無価値あるいはマイナス価値に向かう15-20%」。   地方


都心の人口が増えている地域でも、物件供給は、激増して、戦々恐々としているのに、3極化の中のいわゆる”地方“は、大変なんじゃないでしょうか?

郊外も高値買い&高金利借入れだと厳しいかもしれません。

築20年で、固都税が、満室家賃の10%を超える物件なんぞや、寒気しちゃいますよ。

高金利で昨今の高騰した物件価格で、購入した場合、借入元本の減少が、物件価格の減少が上回って、売るに売れなくなってしまうと思います。

家賃下落 & 空室率増加 & 募集条件の悪化、日本全国どこでも発生すると思いますが、極端な地域は、相当安く購入していないと、立ちいかなくなると思います。

インカムゲインで借入返済しなくては、いけないわけですから、物件運営能力も含んだ保有耐性ないと、精神的にもきついと思います。


地方マンション投資を今でも勧めている大家の会の方々は、皆で、結束バンドつけて、買い進めるのでしょうか?

師匠様と一部幹部は、売り抜けていたりして!


昔は、よかったのだろうけど、ここ2,3年の物件価格だとどうなんでしょう。

荒れた物件を相当安く買って、再生させるのは、誰でもできることでないと思うし、10年後、20年後のこと考えると、どうなんですかね?



地方のアパートは、なんとかなるような気がしますし、場合によっては、お宝物件になるとは、思いますが、ゴッツイRCやS造物件は、大規模修繕費もかかるし、将来の取り壊しも、立て直した時の家賃収入考えると、ままなりません。 入居率悪いと水道管が、赤サビに。。。なんでもありません。


地方の物件は、全国区で展開するメガバンクやりそな銀行は、2,3年前から撤退モードだし、貸出し先に困っている地方の金融機関も、さすがにヤバイだろうと、ドン引きしているのが、現状だと思います。

残った金融機関は、個人名義買いの金利が高い金融機関だけの状態。厳しい言い方すると、イザとなれば借主の給料と退職金は、我々が頂くぜ!てな感じでしょうか?


金利が、4%5%だと、金融機関の調達金利を考えると数年で粗利が、20~30%あるので、借主が、数年後、払えなくて物件をサービサー送りしても、それまでの元本返済額も含めて、10~20%の貸倒費用、痛くもかゆくもないわ、というような計算でしょうか?

ここまで書いたついでに、書いちゃいますが、地方物件をたくさん保有していると、自分の相続で、相続人に迷惑かけちゃうのではないかという懸念があります。


相続税評価額 > 実勢価格


↑ 上記のような物件たくさん保有したまま、自分が亡くなると、残された方々、大変です。

地方財政にとって、固都税、相続税は重要な財源でもあるので、路線価を含めた税金を決める各種単価、忖度が国・地方自治体に対して働いて、なかなか下がりません。

地方の路線価は、当てにならないんです。


例えば、自分が亡くなった後に、愛娘が、

『お父さん、地方のマンションと(東京都)世田谷区の自宅合わせた相続税評価額、15000万円で残債を考慮すると5000万円でした。不動産鑑定士に、実勢価格で査定してもらって残債も考慮すると、マイナス1500万円でした。皆で、頑張って相続税たいしたことないし相続しようと思ったけど、残債の返済が無理なので、思い出の詰まった世田谷区の自宅も含めて、相続放棄しちゃいました。本当にゴメンナサイ。』

とか、つぶやいちゃうかもしれません。

内訳は、こんな感じでしょうか?

世田谷の自宅:    
 相続税評価 5000万円、実勢7000万円、残債2000万円

地方マンションA    
相続税評価 3000万円、実勢500万円、残債2000万円、キャッシュフロー  0円

地方マンションB
 相続税評価 5000万円、実勢2000万円、残債4000万円、キャッシュフロー  200万円


地方マンションC
相続税評価 2000万円、実勢マイナス1000万円、残債2000万円、キャッシュフロー  -300万円(デッドクロス)


合計で

   物件の相続税評価額          15000万円
   残債                    ▼10000万円
   (残債を考慮した)相続課税評価額  5000万円(物件の相続税評価額 - 残債)
   物件の実勢価格             8500万円
   (残債を考慮した)実勢価格      ▼1500万円(物件の実勢価格 - 残債)




酷~いこと書いてますね。

でも、まともな顧客思いの税理士や信託銀行の相続税相談では、上記のようなアドバイスしてくれると思いますよ。



地方の資産家は、専門家のアドバイスに従って、地元の不動産を売り、都心部の不動産に乗り換えているわけでしょう。

昨今の潮流としましては首都圏を中心とした高属性サラリーマンが地方の物件を、買い求めた構図。

一種のふるさと納税と言えなくもないですが、持ち続けられるか(耐性チェック)と同時に、余裕あれば、自分の相続のことを考えられたほうが、よろしいかと思います。


これから、不動産投資に参入する方は、自己資金減らさないようにして鬼指しのイメージトレーニングしておけば、よろしいかと。


現在、最近購入された不動産所有者の簿価は高いと思うので、不動産物件が、安くなるということは、売り主が破綻に近い状態になるということだと思うので、どうかな~暴落来るんですかね。


不動産ランキング  地方物件は、ガラが来ると思うのですが、適正な価格って皆さんわかります??


(了)

コメント

固定資産税

地方RCマンションを買ったことがありますが、昔の話です。買って2年も経たずに満室に無理やりにして売り逃げしました。ヤバイと感じたら逃げる。これしかない。

No title

いや~思い切って書かれましたね。
地方RCもってますよ。金利は1%ですが
私地方RC10%と都心6%との比較もありかと
思います一概に地方は厳しいとは思いません。
しかし地方平均家賃下落年3%くらい
きてるのもあります。退去の度に10%くらい
下げないときついエリアもあります。
しかしそんなエリアばかりでなく 家賃が安すぎて
新築があまりたたないエリアあります。
土地持ちで〇〇建託も上物だけで8%以下しかまわらないとさすがにサブリースつけても地主様
ご理解いただけません。
供給が少ないエリアはそれなりにいけますよ。

適正な価格わかりません。ただ
例えば山梨であったんですが
土地価格の2000万で売りにだされた全空の旧耐震のRCマンションがあり(積算は3500万くらい)解体費2000万地場不動産業者の査定はゼロ円。
再生するにしても部屋数があり、リノベで1500万はかかりで私の希望価格
価格は500万位と算出しました。

それをスルガスキームで4000万とか5000万で
ろくにリフォームもせずサブリースで
満室想定10%で売っていたのですから恐ろしいです。
将来は土地価格は1000万とかになり
そうすると建物解体費2000万かかると
-案件ですね。

しかし都心も木や鉄骨で
銀行評価<借入価格で
融資これ以上無理という方も多くなってきていると
聞きます。

低金利で元金均等返済されている方は強いですね。

No title

RC悪者みたいな
流れなので追伸
私RCしか持ってません
理由は一番住み心地がいいのと
また関西アーバンのように
47年プラスアルファ融資みてくれることかな。
リノベーションが可能なことです。
木は音○聞こえだ地震で倒れるは燃えます。
鉄はボルトオンで音響くし かっちょよく
外観をリノベしにくいです。

あとヤッパリ建設費でお金かかってるってこと

相続税の観点から考えたことはありませんでした。勉強になります。

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丸山 晶

Author:丸山 晶

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不動産投資(アパマン投資)、株式投資(スインングトレード)、ネットコンテンツ投資(B to B関連)を実践。
不動産所有物件は、東京都区内と名古屋市内に、9棟 123室、満室想定家賃は、約1.3億円強/年。


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