以前検討した台東区の土地を視 - shikonの投資譚(収益不動産)

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以前検討した台東区の土地を視

こんにちは、shikonです。


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契約した土地に建つ古屋。

古屋って“ふるや”って読むのですね。“こや”、かと思ってました。

今更、内見してきました。壊すつもりでしたが、設計士が、内部をみたいということなので。。

昭和40年台の木造(土台はRC)。

これが、意外と綺麗だったです。110m2ぐらいありまだまだ、使えそうです。


都心にある土地。数百万でリフォームして貸せば、利回り5%ぐらいになりそうです。

一軒家民泊すれば、表面15%ぐらいで回るのではないか?と妄想が膨らみます。


役所のホームページで調べると住宅地でなく且つ文教地区でもなさそうなので、できないことはなさそうです。

閑静な住宅地、こんなところで民泊やったら、クレームの嵐だろうな~ということで選択肢からは、はずそうと思います。

融資伸びず、建築費も高いので、土地のまま場合によっては、損切しようと思っていたのですが、今週、金融機関や民泊業者にも相談。

色々と考えましたが、つなぎの資金の目途もついたので、やっぱり実需の一軒家用地として売却を決断。


大手不動産仲介会社に、売却の相談に行きました。内々で営業してもらうことにしました。

住宅ローンで購入していただき、1000万円程度かけて内装して住んでもらう方向で、お客様を探してもらうことにしました。

もちろん古家を壊して建て替えてもらってもよいのですが。

仲介会社の担当者、私が値段の目安を話したら、目がギラギラしていたので、決済前に決まらないかな^^もちろん利益が出る値段で。

物件所在地の不動産屋に、いまだ、“おとり物件”として、店頭に広告出ていたので、掲載を取り下げるように依頼しました。

決済前の敗戦処理?、続きます。

★★★

週末、以前、検討した土地(マンション用地)を見学。

週末は、道路が空いているので、スムーズに車で見にいけます。

これが、2年以上前に、買い付け入れて建築計画携えて、新規の金融機関3行に持ちこむが、玉砕してしまった案件。2つの金融機関に断られ、1つの金融機関の結果が出ないので、融資条件の期限を2度飛ばしてもらったが、それでも結論出ず、流れてしまいました。

なんと、期限切れの2日後に、希望額で融資が下りるという、直ぐに、電話したが、時すでに遅し、次決まったということで、取り合ってもらえませんでした。

当時は、土地も安かったし建築費も安かったので、台東区で重量鉄骨8階建て表面利回り8%程度の計画でした。場所もそこそこよかったので、残念でした。

マンション規制を考慮して、14部屋に抑えるなかなか芸術的な設計だったのですがね。

これが、1年前に見に行ったら、古屋の取り壊し完了で、建築の看板。それを見ると、6階建てのマンション計画

今回、見に行ったら、所有者変更になっているようで、今度は、4階建ての建築計画

所有者、それぞれの考え方あるのでしょうが、利回り星人な私としては、凄く残念な気分です。

新築は、設計/施工で価値がかなり変わってくるところが面白いところですね。


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(了)

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いつか新築もチャレンジしたいです。
ただ、お金がある程度必要になるので、余裕が出来てからになりますが。

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Author:shikon999

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大学卒業後、一般企業勤務、自営(企業コンサルタント)を経て、現在、投資を生業としております。収益不動産は2006年より、日本株のスイングトレードは、2012年より本格的に行っています。所有物件は、東京都区内と名古屋市内に、8棟(3棟は、建築中) 125室(建築予定、区分2室含む)、満室想定家賃(あくまで予定)は、約1.3億円/年。東京都在住、196x年生まれです。投資に関する事柄を徒然に、書いていきたいと思いますので宜しくお願いします。




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