かぼちゃの馬車問題の落しどころ / 不動産投資に向いていない職業 - shikonの投資譚(収益不動産)

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かぼちゃの馬車問題の落しどころ / 不動産投資に向いていない職業

こんにちは、shikonです。


かぼちゃの馬車をはじめ、シェアハウス問題の落としどころを考えてみた。

登場人物

① シェアハウス オーナー。。。自己破産するか、債務の減額/リスケジュールで返済していけるか早めに確かめたい。
② 銀行。。。実質破綻先、破綻先の不良債権になる前に、早く債権債務を確定させたい。
③ 弁護士。。。成功報酬分(債務元本の減額分に一定割合を掛けたもの)をできれば楽にゲットしたい。

④ スマートデイズ他、シェアハウス運営会社。。。一定にタイミングで、破産申請される。
残り資産、殆どないと思われる。

⑤ シェアハウス売買仲介会社。。。バックれるのを、シェアハウス オーナーと銀行が、追いつめられるか??


④⑤に関しては、当事者でないので、よくわからないが、①②③の間は、落ち着くところでまとまるような気がしないでもありません

1億のシェアハウスで、実際の価値が、平均7000万円だとして、3000万円の損をシェアハウス オーナーと銀行で痛み分け

問題は、

〇シェアハウスが、売れるか?債務額以下でしか売れないと思われ、コーディネーターの調整も素早く案件個別に行わなければならす、結構大変そうです。

〇債務の減額?/リスケジュールで、シェアハウス オーナーが、やっていけそうか?


シェアハウス オーナーが、自分で運営して債務のリスケジュールで債務返済していくという選択肢は、あまりないような気がします。
※銀行が、これでは、交渉に応じない/応じられないでしょう。

殆どの関係者が、脛に傷をもった状態なので、激しく裁判闘争というような案件でないような気がします。

アパマン投資家としては、早く解決の方向性を見つけてもらいたいものです。


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私、不動産投資を始めて、居心地悪いことがあります。

それは、管理会社や施工会社に、

〇お中元に、ワイン、ハムの詰め合わせセットもらったり、

〇お歳暮に、新巻ジャケもらったり、

〇年末年始には、カレンダー/タオルを持って、挨拶に来られます。


俺は、彼らから見たら、お客様なんだ、と。。

銀行から昔、接待で支店長と飲みに行ったときは、銀行から見ても金利を払ってくれるお客様の面もあるのだと、認識させられました。

実際は、『なんとか、お金貸してください。金利、多少高くても構いませんので、お願いします!』てな感じで、立場は、弱いことが多いのですが。。


サラリーマン時代、その後の自営業時代、ひたすら、仕事を取るため&検収をもらうために、頭を下げ続けたことを考えると、立場逆じゃね、と感じることもありました。

他社から、仕事もらったり仕事継続するために、相手が何考えているか?どうしたら仕事が取れ/継続できるか、考えていたことが、不動産投資でも役立っているような気がします。

〇この不動産屋は、何か悪いことたくらんでるな!

〇この銀行、今回融資NGだったけど、こんな物件持っていけば、融資いけそうじゃない?


とか、自然に考えが及びます。


不動産投資で、なんでそんな物件買っちゃったの?という方は、回りからチヤホヤされている方が、多いのではないでしょうか?

しっかりしている方が、殆どなのでしょうが。。

〇病院内からも、製薬会社の営業(MR)からも先生扱いされているお医者さん

〇転職会社で、何できますか?と聞かれて『課長です。』とか、答えちゃうハンコ管理職の方。。。こんな方は、今時いませんかね。

〇大企業で外注に仕事を丸投げして、自分たちは、何も実務していない方


普段、自分のことを裏切ることもない、ぬるま湯に浸かっておりますので、魑魅魍魎なアパマン投資の世界で、ヘタを打っちゃうのではないでしょうか?

不動産仲介会社や新築の建売業者とかに、いきなりメールしてきて、買うので融資付けお願いと言ってくるような方が、いるわけでしょう。

決算書3期分と金融資産一覧表を会ったこともない方に添付してあるという。。

金融資産が、増えるのを期待している(?)のかもしれないけど、悪用されちゃうかもしれないしあり得ないでしょう。


日本社会、初めて会う方と性善説で、接する(これ自体はよいことですが)ことが多いですが、不動産関係者も含めて欲得が絡む方と接する時は、性悪説で接しないとですね。



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(了)

コメント

No title

落としどころですが
難しいですね。
かぼちゃは 実際の価値は5000万だと思います
問題は銀行の示し それとビジネスモデルでは
ないでしょうか?
もしかぼちゃの方だけに債権放棄したら
その他数倍の債権者が俺も俺もと押し寄せる。
金貸しとして示しがつかないということです。
他の金融機関にも影響あるででしょう。
(森友学園の国税と同じ)

それと 物件の据替だけで違約金と利息を
給与と資産からとりつくす。
(完全な詐欺ではなく勿論成功者の数%いると思いますが その成功者からも違約はとりますね)
それといまさら静岡の地方銀行が信金みたいに
やっていけるのかということです。

サラ金のパターンと似ているので
狼さんのブログのコメントにも書きましたが
債権譲渡などの
最悪の落としどころはやめてほしいです。

弁護士もそろそろ
サラ金での稼ぎがなくなってきているとこをも
増えてきているので飛びつくと怖いです。

想像するに落としどころは内々で
元金は1年間猶予(利息のみ)
その後は返済期間を延長。

不動産業者は騙す人が多いとは分かっていながらも性善説に立ってしまいます。。。自分の顔にピンタして性悪説に立ち返るように努力します!

No title

「性悪説」とは勉強になりました。

でもなっとく。ビジネスですものね。

砂糖水=コーラ
石=半導体
売っても、相手が価値を認めて頂ければ、
良いわけですからね。

ありがとうございました。

No title

やはり建物50%抜いてましたね。
土地は30%位抜いてるでしょう。

競売になても
購入価格の50%がいいところ
きついですね。


>>>
加藤弁護士は「まずスマートデイズが建築会社にコンサルティングするという業務の内容自体が意味不明で、実体のないキックバックのための架空契約だと考えられる」と指摘。つまり建築費だけで50%もの裏金がスマートデイズに流れていることを示している

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プロフィール

Author:shikon999

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大学卒業後、一般企業勤務、自営(企業コンサルタント)を経て、現在、投資を生業としております。収益不動産は2006年より、日本株のスイングトレードは、2012年より本格的に行っています。所有物件は、東京都区内と名古屋市内に、8棟(3棟は、建築中) 125室(建築予定、区分2室含む)、満室想定家賃(あくまで予定)は、約1.3億円/年。東京都在住、196x年生まれです。投資に関する事柄を徒然に、書いていきたいと思いますので宜しくお願いします。




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