値上がり立地で勝負 - shikonの投資譚(収益不動産)

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値上がり立地で勝負

こんにちは、shikonです。



日本株、今日も下げてますね。円高も進み、106円割れです。

2月始めの急落、米国景気良いし、日本もそう悪くないと思って、押し目買いしている投資家も多いことかと思います。

今後の動きは、誰にもわかりませんが、経済や個別企業のファンダメンタル面でなく信用買いも含めて押し目買いした投資家が投げ売りするのを待つ投資家心理があるのも事実です。

誰も、損失を抱えた投資家の損失補填のために買い上げるお人好しは、おりません。

底値が、今だとか、誰にもわかりません。

不動産投資でも、同じことが言えます。

家賃が、下がりきっているから今後家賃下落が緩やかな物件と営業トークに乗せられ、購入したら、2,3年経過して、あらビックリ、家賃下げがきつい、埋まらないなんていうこともあります。


久しぶりに平日5日/週、更新しましたw  

★★★

昔から不動産投資している方は、物件高値圏のこの2年ぐらいで、売却した方、多かったのでは、ないでしょうか?

私も相談されると、“売っちゃえ”と、アドバイスしておりました。

売却で満足している方も多いと思うですが、ところで次、何買うの?と言われると、私も返答に困ってしまいます。


とりあえず、話すのは、

① 本業は、辞めずに、長期的に見て損しない物件の購入。物件の近々のキャッシュフローに依存した生活をしない。

② 値上がり立地の物件を買う。


の2点を、伝えることが多いです。



皆さんが、大好きな路線価。

実勢だとよくわからないので、路線価ベースで話、進めます。

全国でも、同じ現象あるのではないかと思いますが、首都圏しか私、最近見てないので、首都圏の話に絞ると、値上がり立地は、かなりあります。

顧問税理士にも、昨今、指摘されたのですが、

〇都内の路線価30~50万円/m2 の土地、数年前は、5000円単位での上昇が、ここ2年ぐらいは、10000円~の値上がりが、続いている地域があります。

〇都内の路線価100万円/m2 程度の土地のなかには、年率5%程度の上昇のところが多いです。

確かに、自分が検討していた/所有している土地の路線価は、そのような傾向あります。

路線価図・評価倍率表 

で、過去の路線価もわかります。


路線価は、税金の計算の基準になるので、所有者に影響が、大きくならないように、ジリジリと上がったり、下がったりする傾向があります。

上昇傾向、下降傾向は、継続する可能性が高いです。

毎年2%上昇すれば、5年で10%の上昇。結構大きいです。

私のお勧めの投資スタイルは、

“値上がり立地で、収益不動産を持ち、BUY & HOLD。 生活費は、他で賄う。”

土地が、(当分)値下がりしないで、建物分を数年で回収できれば、負けないだろうということです。

値上がり立地物件は、経年による家賃下落も小さい傾向があるので、持ち続けやすい面もあります。

おまけに、いざとなれば売ってキャピタルゲインを得られる可能性が高いです。



高属性の方は、5~10年毎に、値上がり立地の新築か築浅の1棟物をコツコツ、買っていけばよいのでは、ないでしょうか?

大きく利益を上げたい方は、値上がり立地の築古を自分の労力も使って、料理していけばよろしいかと思います。


どういう物件を買うか?そこは、難しいのですが、、、




他のブロガーの方の意見を参考にしてもらえれば、と思います^^


不動産ランキング  収益不動産の将来には、ポジティブな私ですww

(了)

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プロフィール

Author:shikon999

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大学卒業後、一般企業勤務、自営(企業コンサルタント)を経て、現在、投資を生業としております。収益不動産は2006年より、日本株のスイングトレードは、2012年より本格的に行っています。所有物件は、東京都区内と名古屋市内に、8棟(3棟は、建築中) 125室(建築予定、区分2室含む)、満室想定家賃(あくまで予定)は、約1.3億円/年。東京都在住、196x年生まれです。投資に関する事柄を徒然に、書いていきたいと思いますので宜しくお願いします。




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