自己資本比率高い人/借り換えはしない - shikonの投資譚(収益不動産)

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自己資本比率高い人/借り換えはしない

こんにちは、shikonです。


昨日の狼閣下のブログ『自己資本比率の高い人の話。。。』

そうなんですよね。

わかっちゃいるけど、追加で物件買うのを辞められないのが、投資家心理っていうものです。

株式トレードで、金融資金増やして、自己資本比率を高めようと考えていた不埒(ふらち)な私でございますww


いつかは、正常な自己資本比率にして、

初ハワイ、初マラソンを実現したいです。10Kmコースでねwww



自己資本比率の高い人の見分け方。。。

結構、物件所有しているのに、メガバンクに融資申し込んでいる方は、間違いなく自己資金比率高い方です。

厳しい物件担保評価で、自己資金比率30%(負債比率70%)程度をクリアしているわけですから。

物件を実勢で評価すれば、自己資金比率50%程度以上てな感じでしょうか?

物件購入でも頭金3割入れて、金利を払うのもったいないと、元利均等でなく、元金均等で返済しているイメージです。


クリック応援よろしくお願いします。  

★★★

物件の借入の金利を下げるために、(銀行の変更による)借換、小心者の私、したことは、ありません。

変更元の銀行さんとは、2度とお付き合いしません、という宣言にもなりますからね。


新規に融資をしてもらうときに、既存物件の借換を勧められることも多いですが、これもあまりやらないほうが、よいのではないでしょうか?


既存の銀行さんに、具体的な銀行名出して、借換の営業が、凄くて、なんていうと、金利だいたい下げてくれます。

私も、何回か、下げてもらっております。

物件購入打ち止めにするときに、始めて借換も含めて、本格的な金利の見直しに着手したいと思います。


一応、収益還元重視(積算軽視)で、物件購入進めているので、自分の投資方針に合致している金融機関が少ないので、既存の金融機関は、大事にしなくては。。



皆様、どうしても、借換したい方は、事前にキャバクラに通って、

”キャバ嬢の指名替えを行い、どんな雰囲気になるか?”

味わってみることをお勧めします。


快感なら、借換もよいかも!






女性投資家の皆様につきましては、ホストクラブで試されるのがよいかと。。



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(了)

コメント

No title

自己資本+返済余力

10年前
買える人限られました。

理由
①自己資本 積算×値70%
②返済余力 金利4%で空室率30%
で返済可能か?
③生活給与が確保できるか(サラリーマン以外)

①と②が両方実現できる方
また金融資産で埋め合わせできる方が
買えました。

よくあの時 もっと買えたらいう話でますが
現実問題として 次々には殆ど買えません

というのも
1棟目は他の所有不動産と
金融資産で補填でTOTAL①と②はOKですが


2棟 3棟 4棟と買い進めてゆくと
加速度的に自己資本と返済余力が減るので
買えません
勿論高速売買で利益をだしながら買い進めることもできません。

上記の①②を
2棟目以降実現できなくなる方がおおいということです

自己資金比率が50%超えてる10億円以上のメガ大家っているんですかね?笑
もともと金持ちじゃないと無理ですよね。

No title

借換ですが
以前地銀で全部借換して
その後、他の支店で新築でデベさん
紹介で新規取引しようとしたら
元の支店が飛んできて うちでお願いしますと。
頭下げてきました。
お宅の支店のモノなんですか?でしたが
銀行そんなもんかと。
担当者や支店長3年ごことにかわるので
喪が明けると関係ないとのこと。
所詮金貸し。と理解しました。
借換て バツが悪いと何かあったら他の支店に相談というのもありますよ。
これまでの話ですがこれから姿勢が厳しいと慎重になりますが

あと自己資本だけでなく
返済余力もみられますよ。~
地主大家これでNG結構いますから。

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プロフィール

Author:shikon999

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大学卒業後、一般企業勤務、自営(企業コンサルタント)を経て、現在、投資を生業としております。収益不動産は2006年より、日本株のスイングトレードは、2012年より本格的に行っています。所有物件は、東京都区内と名古屋市内に、8棟(3棟は、建築中) 125室(建築予定、区分2室含む)、満室想定家賃(あくまで予定)は、約1.3億円/年。東京都在住、196x年生まれです。投資に関する事柄を徒然に、書いていきたいと思いますので宜しくお願いします。




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