親戚の相続対策 - shikonの投資譚(収益不動産)
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親戚の相続対策

こんにちは、shikonです。


融資、進まないです。去年一度、融資おりた立退き案件。

その土地担保で、運転資金という名の納税資金を借りているのですが、アパート建築融資を被せて、資金を抜きたいのですが、なんとかならないかな。。

本日、最新の予想レントロール出しましたw

去年より家賃上がっているということで、1部屋2000円UPww

聞くところによると、カボチャにも融資していて、その対応/期末で案件過多、審査部もてんやわんやみたいです。



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年上の従妹に先日、呼び出される。

実は、以前、従妹の父親(先日、米寿のお祝いをしたばかりです。)と母親にも聞かれて、相続に関して、説明したのですが、よく理解できなかったみたいでした。

できれば、子供が、中心になって対策立てるべきですね。

5年前に、私の実父が、亡くなり相続しました。

幸い、相続税も発生せず、母と弟と無事相続できました。その時に、相続の仕組みは、一応理解したつもりです。

その後、税制改正で、相続税課税最低額の引き下げもあり、東京に自宅があるだけで、相続税の支払いが発生する方が、多いです。

特に自宅以外に目ぼしい資産がないと、相続人が複数いる場合、遺産分割で困ったことになる、最悪、揉めることになることが多く見受けられます。


従妹の自宅に伺い、旦那と娘も一緒に、私がわかる範囲で説明しました。

〇相続税評価の基本的な計算方法

〇2世帯住宅の場合、評価額が8割減になること。

〇(老人ホームに入所する資金捻出するために)自宅の一部を子供に売却すると、多額の所得税が、父親に発生すること
   ※簿価がわからないので、一律売買価格の5%が、簿価として計算された譲渡益に利益に税金が発生します。

〇私の父親も、結構広い山を相続でもっていたのですが、叔父さん、相続でより大きな山林をもっております。私の本家が、広大な山持ちなもので、、

これに関しては、心配ないと伝えました。

私がまとめて山を相続しましたが、相続税評価額、なんと、15,000円でしたw



去年、お会いした本家の叔父さんに、1円譲渡します、と伝えたので、近々、引き取ってもらう予定です。

生前、父親に、ヒノキが数百本生えていて価値あるぞ、と言われていたのですが、切り出せないものに、価値はありません。

収益評価ゼロです。


細かいことは、わからないので、私の税理士を紹介して、資産の洗い出し、相続税対策を施し、先日、自宅を残したまま、夫婦そろって、老人ホームに入所しました。

休日は、自宅に戻って来ているとのこと。

お金に無頓着な叔父さんは、預けていた証券が、よく見たら、ものすごい評価額(額を聞いたらビックリしました)になっていたとか、速攻売却(利益確定)したそうです。



私の相続対策の場合、

〇不動産賃貸管理法人は、評価マイナス(マイナスの場合、実際はゼロの相続税評価額)で

株主に嫁子供も入っているため、相続対策は、バッチリ(?)です。



もう少ししたら、個人名義で、積算評価が出ない築浅物件、購入すれば、相続対策完成かもです。


2世帯住宅建てたりアパマン購入したりと不動産を活用した相続税対策は、これからも流行りそうです。



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(了)

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プロフィール

Author:shikon999

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大学卒業後、一般企業勤務、自営(企業コンサルタント)を経て、現在、投資を生業としております。収益不動産は2006年より、日本株のスイングトレードは、2012年より本格的に行っています。所有物件は、東京都区内と名古屋市内に、8棟(3棟は、建築中) 125室(建築予定、区分2室含む)、満室想定家賃(あくまで予定)は、約1.3億円/年。東京都在住、196x年生まれです。投資に関する事柄を徒然に、書いていきたいと思いますので宜しくお願いします。




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