積算評価を気にしない - shikonの投資譚(収益不動産)

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積算評価を気にしない

こんにちは、shikonです。


本日は、東京、雪が降っておりますw猫と家で丸くなっております^^


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昔、リーマンショック後、物件購入で、自分が、資金枯渇状態の中、某メガバンクに、友人&物件を紹介。

その時、仲良くなった担当者からメガバンクのお客さんの話を聞きました。

自分の投資に対する考えに物凄いインパクトがありました。

その中で、1人メガバンクの太いお客さんを紹介してもらいました。


銀行からの私へのミッションは、

『繰り上げ返済されて貸金が、減ってしまうと困るので、新規物件探すのを手伝ってあげて。。目線、厳しいけどね。』

一緒に物件見に行ったりさせていただきましたが、色々と学ばさせて頂きました。

結局、物件は、買えなかったです。

元サラリーマンの方で、2000年前から、投資されていて、当時でも東京中心に10棟以上保有されておりました。

ゼロから収益不動産投資を始められ、当時は、専業大家で、融資銀行はこのメガバンクだけでした。自己資本比率高いです。


〇昔は、今みたいに、30年融資なんてないので、長くても15年の貸付期間。デットクロスは、悶絶ものと申しておりました。

〇札幌の3棟RC(サブリース)で、飛躍の基盤を作ったとも申しておりました。



当時、投資規模を増やしている方は、積算重視で買っていると思っていたのですが、

この方は、

『積算評価は、基本的に、気にしない。路線価なんて、税金を決めるためにあるだけだ。』


『積算評価重視で買っていくと、郊外立地で土地が広く駅から比較的遠く、家賃単価の低い建物大きめの物件だらけになる。そういう物件買っていくと、家賃下落&空室上昇の影響が大きいことが多く、いつしか、売買できなくなる可能性が高い。』

という趣旨のことを、話されておりました。


家賃下落が小さい地域で、安く買っておけば、キャッシュフロー厳しくなっても、物件売却で利益出る(キャッシュも残る)ので、また買いだすことができるということだと理解しております。

今となって振り返ってみると、ある意味、私の師匠様であります。

彼は、都心の築浅RC,デベロッパーが、抱えきれなくなった物件を探しておりました。

積算に、満たない物件で、銀行の担保評価割っても、しっかり運営&売却益を得ていけば、数年で、いわゆる“信用棄損”は、回復できるとのことでした。


信用棄損というと言葉の響きは悪いが、銀行が勝手に決めた担保価値の評価額に基づくものともいえます。


資産が、出来上がっている方ということもあるのでしょうが、メガバンク(都内の支店)の太い客層は、当時、都内のRC(できれば築浅)しか狙っていなかったです。


そこの支店で、西浅草の築浅重量鉄骨や、荻窪の駅前の築20年程度のビルを購入されている方がおりました。いずれも積算評価でいうと7割程度の評価だったと記憶しております。

当時は、大いに疑問でしたが、今では、なるべく家賃単価が高い空室率低く、経年による家賃下落が小さい地域の物件所有者が、長い目で見れば、投資で成功するのではないかと考えております。

モノポリーだって、だいたいボードウォークに家建てた者が勝ちますww(あまり関係ないか??)


上記前提で、私の投資戦略は、

〇収益還元で担保評価する金融機関で融資を引いて、極力、家賃単価が高い賃貸需要が旺盛なところを買う。最近、新築建てているには、安いからという理由だけです。

〇いざというときに売りやすいように、規模が、大きなものは、買わない。


という戦略です。

あまり賛同してくれる方いないので、書いてみました(T_T)


アパートローンだと積算担保評価で見る金融機関が多いと思いますが、プロパーローンだと、収益還元価格で、担保評価する金融機関も結構あります。


後、最近、気づいたのですが、そもそも他行の融資分の担保評価は、気にせず、融資可否を判断する金融機関も多いのではないかと思います。財務諸表(BS/PL)と物件のキャッシュフローしか見ていない感じの金融機関が多いです。



ということで、取引事例の価格は、見ますが、私も、路線価や積算評価は、参考程度で、投資の可否判断では、考慮しておりません。

特に、都内在住の場合、積算評価以上に融資を出したり、収益還元で担保評価する金融機関もあるので、“積算評価 命”的な“投資本や投資セミナーの内容を鵜呑みにしないほうが、よいのではないかと思います。


今もそうだと思いますが、来期4月以降、金融機関の担保評価方法、激変してくると思うので(特に首都圏では)、金融機関の動向は、watchしておこうと思います。


今日は、サラって書いたけど、不動産の勉強良くされている方には、内容強烈かもw


自信ないですけどww


赤字&太線&下線のところね。調子よく買い進めて、いつしか売買できなくなる方っていうのは、こういうところが原因じゃないかと。。キャッシュフローが、急に一気になくなって、怪しいコンサル始めたりとか、しちゃう方とかいますよね。



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(了)

コメント

No title

調子よく買い進められるような積算が出る物件は、
基本的には短期で勝負をつける物件で、
積算の出にくい好立地物件は長期で勝負する物件なのでしょう。

僕の方針は立地が全てで、その戦略はshikon氏に近いですが、
加えて、ブランド・知名度・人気・ランキングはかなり意識しています。
これらの判断には、当然路線価も含まれます。

しかし、当然、そのような不動産は積算はでないので投資効率は落ちます。
が、その後の賃貸経営はだいぶ楽です。

自己資金は相当に入れる必要があるのは本当につらいです。

No title

地方の中核都市エリアでの投資についてはどうお考えですか?

Re: No title

> 調子よく買い進められるような積算が出る物件は、
> 基本的には短期で勝負をつける物件で、
> 積算の出にくい好立地物件は長期で勝負する物件なのでしょう。
>
> 僕の方針は立地が全てで、その戦略はshikon氏に近いですが、
> 加えて、ブランド・知名度・人気・ランキングはかなり意識しています。
> これらの判断には、当然路線価も含まれます。
>
> しかし、当然、そのような不動産は積算はでないので投資効率は落ちます。
> が、その後の賃貸経営はだいぶ楽です。
>
> 自己資金は相当に入れる必要があるのは本当につらいです。

自己資金は相当に入れる = 普通の不動産投資なんだと、だんだん思うようになりましたw

そのような投資は、経費率低いし経年劣化による家賃下落の緩やかなことが多いので、中期・長期的によいということで。。キャッシュもあまり残らないですが、利益は、より多く出るので、土地が、どんどん銀行から自分のものになっていると慰めるしかないですねww

早く成長したい人は、売却(利益確定)や、ほかの運転資金調達で、回していくということをすればよいと思います。

首都圏では、耐用年数超え融資を今後も金融機関がすると思うので、売却益を得ながら買い進めていくのは、可能だと思います、と信じてます。

Re: No title

> 地方の中核都市エリアでの投資についてはどうお考えですか?

雇用の多い中核都市は、首都圏投資より、よろしいのではないでしょうか?

資金効率がよさそう。

大企業が、支店を設けている中核都市は、特によろしいかと。

少し前に、家賃6万円最強説、買いたら、アクセス結構ありました。

東京の投資家、首都圏以外を、買い進められないんですよ。

メガは、自己資金比率うるさいし、地銀は、高金利なので。。

No title

ありがとうございました。

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プロフィール

Author:shikon999

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大学卒業後、一般企業勤務、自営(企業コンサルタント)を経て、現在、投資を生業としております。収益不動産は2006年より、日本株のスイングトレードは、2012年より本格的に行っています。所有物件は、東京都区内と名古屋市内に、8棟(3棟は、建築中) 125室(建築予定、区分2室含む)、満室想定家賃(あくまで予定)は、約1.3億円/年。東京都在住、196x年生まれです。投資に関する事柄を徒然に、書いていきたいと思いますので宜しくお願いします。




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