路線価別投資法 - shikonの投資譚(収益不動産)

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路線価別投資法

こんにちは、shikonです。



昨日、かなり微妙な土地見学。

割安だけど、ボリューム入れるのが、難しそうなマンション用地。

仲介に電話したところ、皆苦戦しているようです。

管理会社に聞いたところ、賃貸付けなんとかなるということで、一応参戦。

間に合えば、フルローンになる金額で買い付けいれようと思います。

自己資金枯渇してきたので、フルローン、mustです。

先月、ボリュームチェック依頼して、3週間、返事がなくgive upした施工会社に再度依頼。

友人の紹介なのですが(といっても、その友人も成約はしていないとのこと)どんな見積もりが出てくるか興味あります。

設計士に外注しているそうで、施工以外は、あまり得意でないようです。

私のほうで、手書きで、設計図を描いて依頼してみましたw窓先空地入りでww



当方、設計の基本的知識もないし、宅建資格も保有しておりませんwww




今買うバカと言われても、平気さw  


★★★


昨日の続きです。

路線価別投資法、、、、収益不動産投資を真剣に考えている方が、クリックしてくれそうなタイトルとしました。

首都圏在住で、投資している(しようとしている)方は、不動産投資本に書いているように、銀行の担保価値の信用棄損をせずに、買い続けて、サラリーマンを卒業しようと考えているが、なかなかうまくいかないという方も多いと思います。


投資効率が悪くなる?路線価50万円強の地域は、対象外ということで、以下3つにカテゴリーに強引に分けて書かせていただきます。

①路線価30~50万円/m2

     銀行の(積算)担保評価 < 収益還元価格 が多いと思われる。

⇒ 賃貸需要上、ある程度問題なく入居付けできる。家賃の下落も緩やかなことが多い。土地値が、高いことも含めて資産性が高い。

⇒ 具体的な地域だと東京都で言えば、西は、立川駅あたりまで、埼玉県だと京浜東北線(埼京線)の大宮駅、千葉県の総武線だと幕張本郷駅ぐらいまで、神奈川県だと横浜市、川崎市
        (上記地域は、独断と偏見ですので、その辺は、よろしくお願いします。)

※投資スタイル
買い続けると銀行の担保割れするので、休みを入れて、買うことになることが多い。売却益を得られる可能性が高いので、売却を組み合わせれば、硬い資産運用といえる。

②路線価10万円/m2前後

    銀行の(積算)担保評価 = 収益還元価格 ぐらいが多い。

⇒ 理論的には、銀行の担保評価割れの可能性が少ないため、継続して、買うことが可能かもしれない。
⇒ 東京都で具体的な地域でいうと、青梅線沿線とか、京王線だと調布駅より先の三多摩地区
       (上記地域は、独断と偏見ですので、その辺は、よろしくお願いします。)

※投資スタイル
銀行評価の出るRC物件等を、フルローン、オーバーローンで買い続ける。
賃貸需要のバランスが、崩れかかている地域や、依存物件(1つの工場や大学の賃貸需要に支えられている)が多いため、家賃の動向には、注意が必要。
家賃の下落が、経年劣化の影響以上に早い地域が多い。

③路線価5万円/m2前後

    銀行の(積算)担保評価 > 収益還元価格 

⇒ 空室率も高い地域が多く、物件価格のボラ多く、安く購入でき運営がうまくいけば、お宝物件も!
⇒ 安く購入できれば、理論的には、銀行の担保評価割れの可能性が少ないため、継続して、買うことが可能かもしれない。
⇒ 具体的な地域は、①②以外、、

※投資スタイル
空室率が高い地域が多く、投資という色彩のほかに、再生型ビジネスという要素も強いと思われる。



もっとも、現在、物件価格が高騰しているため、実勢価格は、銀行の(積算)担保評価や収益還元価格を大幅に上回っていることが多いと思われます。


かぼちゃ問題も含み、今後、地方、郊外中心に、物件価格弱含みになりそうです。

首都圏でも、売買価格(実勢価格)が、積算価格程度の物件出てきそうです。

どういうスタンスで、投資していくか、各人、考えていくチャンスかもしれません。


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(了)

コメント

今、積算>実勢価格の物件を求めると賃貸経営が厳しいエリアがほとんどですよね。そこをなんとか行動量で補っていく、ということだと感じていますが。

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Author:shikon999

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大学卒業後、一般企業勤務、自営(企業コンサルタント)を経て、現在、投資を生業としております。収益不動産は2006年より、日本株のスイングトレードは、2012年より本格的に行っています。所有物件は、東京都区内と名古屋市内に、8棟(3棟は、建築中) 125室(建築予定、区分2室含む)、満室想定家賃(あくまで予定)は、約1.3億円/年。東京都在住、196x年生まれです。投資に関する事柄を徒然に、書いていきたいと思いますので宜しくお願いします。




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