路線価20万円以上を投資対象としています。 - shikonの投資譚(収益不動産)

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路線価20万円以上を投資対象としています。

こんにちは、shikonです。


融資残が一番多い銀行から電話あり、決算書の催促。

その時に、先方から、

『融資、厳しくなったので、物件もってきても、融資伸びないよ。まず、建築中の物件仕上げてください。』

と釘をさされちゃいました。

どこもかしこも金融機関は、、、、


今後、売値希望額と買値希望額の乖離が、大きくなりそうですw

融資厳しくなると、いい加減な客対応していた買い側業者は、淘汰されちゃうでしょう。

物件価格弱含みが、予想される中、今まで売り側中心の業者で、顧客の信用厚いところは、買い側にも回りますからねww




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昨日の続きです。

話が分かりやすいように、下記のように分類させていただきました。

①路線価30~50万円/m2

②路線価10万円/m2前後

③路線価5万円/m2前後

収益不動産の投資対象地域としては、首都圏だと路線価30万円~、その他の地域(大阪市や名古屋市)だと路線価20万円~で検討しています。

大阪市や名古屋市だと20万円でも人気の地域が結構あります。


昔は、②の地域を中心に所有しており全部、売却しました。

ブロガーとしては、ネタを多く提供してくれてよさげな物件だったのですがねw


③の地域は、リーマンショック後(2009年頃)に、関東一円、および、甲信越地域の物件を見て回りましたが、購入には、至りませんでした。

②③の地域で安く購入して、スマートに運営できれば、よいのでしょうが、管理戸数が増えたとき、手間がかかるのではないかとう懸念もあって、現在、対象外地域としております。




②の地域に関しては、以下のようなことがありました。

東京都西部と埼玉県西部(東武東上線沿線)に、以前、RC物件所有しておりましたが、満室経営しておりましたが、家賃下げをしてそれなりに賃貸付けに努力しないといけなかったため手放しました。

次々と地主のアパートが立つのも気持ちを萎えさせて一員です。その顛末は、過去のブログに書きました。

地主のショッカー攻撃

こんなことあったので、不動産経営勉強せねば、と改心した次第です。

当時まで、他人の不動産ブログなんて、読んだこと殆どありませんした。

今でも、不動産投資本読んだり、不動産セミナーに、出たりは殆どしませんが、不動産業者とは、情報交換よくしております。


家賃下落済みで、今後、家賃レベルは、安定という考え方もあるのでしょうが、これは、地域毎に、考える必要がありそうです。




③の地域に関しては、2009年当時、関東一円で築20年RCで利回り20%、空室率90%とか、50%等の物件が、オープンサイトに結構、掲載されてました。

私も見に行きましたが、融資がつかないし、現地の方の話きくと、買うのをためらってしまう状態でした。

頑張って買われた方は、おもいっきり儲けられたことと思います。


現地の方の話、どんな感じだったかと言うと、

宇都宮や高崎に行ったとき、、、

○(当時の経団連の幹事会社)XX株式会社が、派遣切で、60部屋中、55部屋空いて、埋まりません。賃貸付け自信ないです。(大手管理会社の話)
とか、

○YY自動車会社が、契約社員を1年別の更新をしていて、先日契約をいきなり切られて、当マンション50室中、半分空いてます。

でした。


信越地方に行ったとき、、、

○県内のゼネコン1番手と2番手が、倒産して、県民、とーちゃん失業、かーちゃんバイト状態で、大変。アパマン新規借り手なかなかいない。

と話されてたことを覚えてます。



リーマンショック後の賃貸市場の悲惨な残像があるので、投資対象外としています。


もっとも、投資している方の話聞くと、新たに、鉄筋コンクリートのマンションは、採算的に建ちにくいし、競争も激しくないとも聞くので、うまく運営されている方も多いようです。



上記のような事情、考え方のもと不動産投資を行っているとブログを読んでもらえると幸いです。

”管理しやすい物件 命”です。


自分の投資対象を明確にしておくのも重要だと思います。



不動産ランキング  殆どのサラリーマン投資家は、植木等の無責任一代男 『楽してもうけるスタイル 』じゃないの?





(了)

コメント

No title

>60部屋中、55部屋空いて
>50室中、半分空いてます

このコメントは怖いです。。。。
将来的な投資物件の需給を見極められないと、
命取りになりますね。

本日もありがとうございました。


住居地域で路線価30万円と聞くと、かなりな好立地のイメージです。融資が都内に集中する中で、なかなか値切るのは難しい状況ではありますが。

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プロフィール

Author:shikon999

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大学卒業後、一般企業勤務、自営(企業コンサルタント)を経て、現在、投資を生業としております。収益不動産は2006年より、日本株のスイングトレードは、2012年より本格的に行っています。所有物件は、東京都区内と名古屋市内に、8棟(3棟は、建築中) 125室(建築予定、区分2室含む)、満室想定家賃(あくまで予定)は、約1.3億円/年。東京都在住、196x年生まれです。投資に関する事柄を徒然に、書いていきたいと思いますので宜しくお願いします。




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