2008年にRC3棟購入 - shikon(丸山 晶)の投資譚
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2008年にRC3棟購入

2008年、9月にリーマンショックが発生した年です。
春頃から、新興デベロッパーの破綻相次ぎ、いわゆる業者に融資がつきにくい状況で、物件価格が、割安でした。
当時、人口減少が見込まれる日本の不動産市場、アパマンに関しては、悲観的な見方が多かったと思います。

金森重樹氏の著書「1年で10億つくる!不動産投資の破壊的成功法」を読んで、いろいろ研究してみました。
当時、ビジネスローンでSMBCさんから借入していたので、担当の営業マンに、率直に「どんな物件だったら融資つくのか?」聞いたところ、
不動産融資は、担当ではないけど、社内研修で教わったという収益還元価格と銀行積算価格の簡易計算法を教えてもらいました。

6月中旬から、首都圏近郊の物件を毎日見に行きました。
大阪、東京物件は、リーマンショック直前、埼玉物件は、11月に購入しました。
個人向けの融資も、9月初旬頃から厳しくなったようなので、資金ない身としては、ラッキーでした。

ちなみに当時、実質金融資産(金融資産 - 期間5年以内の短期借りれ金)は、ほぼゼロでした。
少し前まで、右左のビジネスで売上が結構大きかった関係で、運転資金として保証協会から、借入残が結構ありましたが、そのビジネス終わったため、資金が、滞留しておりました。
その資金を”チャイ”させてもらい、3棟全力で買いました。イケナイですね^^



その後、不動産取得税、短期借入返済、法人税、他支出で、利益出ているわりには、キャッシュ手元に残らないですが、不動産投資結構儲かるじゃんと感じました。
当時は、銀行積算価格重視派で、積算もキャッシュフローもバランスよく出る物件を狙っておりました。

購入物件は、
   大阪市RC物件(1K)      50室弱
   東京都 市部RC物件(1K)  60室強
   埼玉RC物件(2DK)       24室

名古屋の木造と合わせて、収益不動産に関わる借入金だけで、負債8億弱となりました。。

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本日の東証は、経営体制刷新報道の6502 東芝以外は、勢いなかったですね。
注目している9501 東電も朝寄り後切り返すが、後場失速。

上海市場6月時点で、30兆円以上あった信用残高(日本は、3兆円程度)、多くの銘柄売買停止で、残高消化していないと思われ、日本株も暫く重い展開か?

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丸山 晶

Author:丸山 晶

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不動産投資(アパマン投資)、株式投資(スインングトレード)、ネットコンテンツ投資(B to B関連)を実践。
不動産所有物件は、東京都区内と名古屋市内に、9棟 123室、満室想定家賃は、約1.3億円強/年。


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