家賃が10%下がると、キャッシュフローは半分に? - shikonの投資譚(収益不動産)
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家賃が10%下がると、キャッシュフローは半分に?

こんにちは、shikonです。


連日、暑いですね。

旅行にもいかず、自宅内の片づけでこき使われております(´・_・`)


クリック応援よろしくお願いします。  

そんな中、かぼちゃの馬車の広告を怪しいと思い掲載しなかった(と今週、不動産屋さんから聞きました)健美家さんに、いぶし銀なコラムが掲載されております。


4回シリーズで本日2コラム目とのことですが、明日以降も楽しみです。

大家対談 /川村龍平×岡元公夫さん

フルローン・低金利時代は終焉へ。「頭金3割」が求められる近未来に起こること。

銀行のエビデンスチェック厳格化で困る人たち。「共食い大家」増加の背景にあるもの。


業界のダークサイド部分の困ったちゃん達のことも書かれておりますが、真面目にアパマン経営している方にとっても、耳の痛いことが書かれております。

私が一番、印象的だったところは、

『よっぽどおかしな物件でなければ、買ってから5~6年は誰でも儲かるんです。問題は、7年目以降のきつい時期をどう乗り越えるか。』


のくだりです。

そうなんですよね~。

私も、購入後間もなく、家賃10%下落で、キャッシュフロー(CF)半減で、こりゃいかんと思って、他人のブログ読んだり、色々と勉強するようになりました。その辺のことは、ブログを書き始めの頃、記した記憶があります。

簡単に、以下、シミュレーション例です。

便宜上、経費を、売上連動経費と、売上非連動経費に分けております。

(購入時)

物件価格     (10000万円)
家賃         1000万円
銀行返済       ▼500万円
売上連動経費    ▼150万円 (売上額に比例する管理費、空室による損失も含む)
売上非連動経費  ▼150万円 (リフォーム費用、建物管理費、等)
税引き前CF      200万円

(数年後、家賃10%下落)

家賃          900万円 (家賃10%下落)
銀行返済      ▼500万円 (元利均等とします。)
売上連動経費   ▼135万円 (購入時と同じく売上の15%とします)
売上非連動経費  ▼150万円 
税引き前CF     115万円


税引き前CF 200万円 -> 115万円で、半分強となりますが、

〇固都税は、数年の短期で見れば、売上非連動経費に分類されるべきである。
〇経年劣化すると、補修費等で、緊急出費も増える。
〇家賃下がれば、広告費等募集経費が増えることが想定される。
〇上記考えると、売上連動経費より売上非連動経費の比率のほうが、高い気もします。



ことを考慮すれば、10%家賃下がれば、キャッシュフロー半減する と考えてよいと思います。


家賃15%下がったら、家賃20%下がったら、というシミュレーションは、怖くて今までしたことがありません(笑)ww


私の場合、311大震災の後2年ぐらいで、家賃が一気に下がりました。

サラリーマンの方は、安易にセミリタイアしないように、気を付けてくださいね。

〇家賃下落のシミュレーション(経費別に細かく)

〇表計算ソフトを使って、毎月の損益、キャッシュフローの管理


をしてれば、そう簡単に辞めようなんて思わないです。



不動産ランキング  キラキラ大家や共喰い大家は、これ以上いらないだろう。

(了)

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Author:shikon999

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大学卒業後、一般企業勤務、自営(企業コンサルタント)を経て、現在、投資を生業としております。収益不動産は2006年より、日本株のスイングトレードは、2012年より本格的に行っています。所有物件は、東京都区内と名古屋市内に、8棟(3棟は、建築中) 125室(建築予定、区分2室含む)、満室想定家賃(あくまで予定)は、約1.3億円/年。東京都在住、196x年生まれです。投資に関する事柄を徒然に、書いていきたいと思いますので宜しくお願いします。




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