アリ と キリギリスの話。。 - shikonの投資譚(収益不動産)
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アリ と キリギリスの話。。

こんにちは、shikonです。


本日も、題名は、小動物シリーズで書きますw

『亀 と うさぎ の話。。』よりこちらの名前のほうが、しっくりとくるとブログ アドバイザーから指摘あり!


ゴールデンウィーク中に健美屋コラムに条件反射して書いた自分のブログ、読み返して、憂鬱な気持ちになっておりますw

家賃が10%下がると、キャッシュフローは半分に?  


実際問題として、物件が新しかろうが古かろうが、購入1年目に、実績として借入1億当たり税引き前キャッシュフローが、最低300万円ぐらいは、ないとキャッシュ回らなくなるのではないでしょうか?

300万円でも、最後はデットクロスに堪えないといけなくなることも多いと思います。

あ、また、自分で書いて更に憂鬱になりましたww


でも間違ってはいけないのは、デットクロス自体が悪いわけでなく、借金返済完了後も貸せれば、明るい未来があるということです(^∇^)ノ


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★★★

話を変えて、

アリは、小学生時代、学研のアリの巣穴を観察する教材で、観察しました。

薄い間口のプラスチックケースのアレですね。


キリギリスは、今でも東京にもたくさんいます。

多摩川の分倍河原に秋に行けば、トノサマバッタとともにブンブン飛んでおりますw



★★★

前段が、長くなりましたw

イソップ寓話「アリとキリギリス」

Wikiによると、

『夏の間、アリたちは冬の食料を蓄えるために働き続け、キリギリスはバイオリンを弾き、歌を歌って過ごす。やがて冬が来て、キリギリスは食べ物を探すが見つからず、最後にアリたちに乞い、食べ物を分けてもらおうとするが、アリは「夏には歌っていたんだから、冬には踊ったらどうだい?」と食べ物を分けることを拒否し、キリギリスは飢え死んでしまう。』

不動産投資でも、アリ型投資キリギリス型投資とうのが、あると思うのですよね。

もちろん、将来の家賃下落や大規模修繕に備えて、税務対策を施し残った現金を蓄えておくのは、重要です。

しかし少し貯まると、次の収益物件の資金にしてしまうのが、殆どの方の行動様式です。

物件数が増えてきたところで、全物件の家賃下落でキャッシュフローが激減して慌てるのは、あるある話です。


上記は、よく聞く内容だと思いますが、以下に、タメになるかもしれないこと書きます。

私、GW中に、家賃10%下落で、キャッシュフロー半分になったと書きましたが、それは、アベノミクス前に保有していた4棟のうち3棟に関してのことです。

本当にキャッシュフロー半分以下になりました。保有4年程度のものもありましたし、、、

運が良かったのですが、アベノミクスが始まり3棟は、売却、安く購入していたので、結構な売却益も得ました。

残り1棟の大阪の比較的中心部にある物件は、家賃下落全くなしでした。家賃下落ないため一昨年超高値で売却しました。

ここで言いたいのは、家賃下落率は、場所によって全く違うということです。

新築から次の方の入居時家賃の下落率も全然違います。
東京の都心部では、現在、新築で高く入居させる発想が大家側にあまりない(転売目的の物件は除く)面もありますが、家賃下落率は、非常に低いです。(物件新規供給も多いですが、他県からの人口流入があります。)

都心部分は、家賃下落が緩やか(場合によっては、購入当初からキャッシュフローは、それほどない)なアリ型投資になるのに対して、地方は、最初キャッシュフローが多く出るが、家賃下落が大きくキャッシュフローが尻つぼみになるキリギリス型投資になるということです。

一応ここで言いたいのは、アリ型投資で比較的安定して稼ぐか、キリギリス型投資で、初期に思いっきり稼ぐかの違いです。キリギリス型投資だと冬越せないということでは、ないので、悪しからず。

更に付け加えてタメになるかもしれないことを書くと、

『(売上高に対する)経費率が低いと家賃下落によるキャッシュフロー減の影響を受けにくい。』

と思います。

表現が、難しいのですが、経費率が低い物件(=家賃単価が高い物件とも言える)は、経費率が高い物件に比べて、家賃下落室率が、同じでも、よりキャッシュが残ります。

興味ある方は、シミュレーションしてみてください。

また、経費率低い物件は、概して家賃下落率も低いですし空室率も低い傾向にあります。


本業で忙しいサラリーマンの方が、地方のキリギリス型投資をする方も多いのは、ちょっと不思議な面があります。

割安ならよいと思うのですがね。

管理も大変(募集条件の変更等)だし、市況をwatchし続けて、場合によっては、素早く売る必要があると思うからです。

アリ型投資だと、投資額は、増えにくいですが、BUY & HOLD していても長く保有すれば(長く保有することも問題なく)、それなりに儲かりそうです。



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(了)

コメント

No title

地方でも立地次第で家賃下落してない地域ありますよ~
うまくリフォームすれば20%くらい家賃UPのできます
逆に都心でも木のアパートは新築から
20~30%数年ですぐ下がります
都心でRCなら利回り6%くらいですが
地方だと10%くらなものもあります。
1億で同じ1%の利息だとギャップレートで
5%と9%です。10年で地方は20%下落
1億の価値が8千万
都心は1億のまま
経費率都心20% 地方30%として
年間リターンは400万と630万
10年で4000万と家賃下落もあるとの仮定で5500万
リターンは
都心は4000万地方は3500万
そんなに変わりません。 しかしペンタさんのように地方には15%以上の掘り出し物件があります。
都心には9%以上のものは全空であってもありません。問題はスルガスキームの4%だと利益でないということですね。

アリとキリギリスということでは返済方法では
元金均等がアリ 元利均等返済がキリギリス

それと サラリーマン引退して
キャッシュフロー食っていくのがキリギリス
サラリーマン続けて キャッシュフローためていくか元金返済するのがアリだと思いますが・・・

僕もアリ型投資の方を好みます。
ですが、利回りが出ないと、キャッシュが残らないので、初めの方は地方に行くのも致し方なしですが。。。

麻布太郎さまに質問

上のコメントに都心のアパートでも木造は新築から数年で20-30%すぐ下落とありますが、これはおかしいのでは?例えば家賃8万の部屋が5.6-6.4万に下落ということですよね。私の調べたデータだと東京都心でこれはありえないですが。

No title

お世話になります
ご指摘いただいた件全てととらえる誤解があれば
全てではありませんね。
都心の木のアパートで数年で20%~30%下がるものもあると訂正いたしますね。

売却目的で新築でもADバンバン積んで
礼金敷金00でフリーレントをつけれいるものもありますし、家具付きなどで法人にふかしているものもありますね。あとサブリースで目いっぱい募集賃料もあげているものもあります。繁忙期の成約家賃と閑散期であれば10%くらい違います 新築でも5月過ぎると家賃下げてきます。
繁忙期でうまく法人なんかで新築プレミアムで10%プラスで入居してもらって
数年後に閑散期で募集して10%+10%=20%下落して募集している物件よくみます。
RCでも例えば麻布十番で1LDK表記で新築の40平米以下のものが築10年以内の50㎡のものより高い家賃で募集しております。坪単価では20%以上高いです。

要するに地方でも20%~30%家賃を上げれる物件もありますが 都心といっても上記のようなものは同じくらいあるといいたいのです。勿論決して大勢ではないですが。

要は。
都心は家賃がすべて上昇
地方は家賃がすべて下落というのは
如何なものかといいたいのです。

また最近の都心の木造は相当仕入れが大変なので土地の形や日影 建築費など無理してますよ
と言いたいです。

No title

追伸ですが

新築は礼1ヵ月更新料1ヵ月
それが単身で4年2回転退去で
礼更新料無しとなれば
4年2回転退去でTOTAL家賃下落圧力4%となります。
月額家賃だけではないですね。

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プロフィール

Author:shikon999

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大学卒業後、一般企業勤務、自営(企業コンサルタント)を経て、現在、投資を生業としております。収益不動産は2006年より、日本株のスイングトレードは、2012年より本格的に行っています。所有物件は、東京都区内と名古屋市内に、8棟(3棟は、建築中) 125室(建築予定、区分2室含む)、満室想定家賃(あくまで予定)は、約1.3億円/年。東京都在住、196x年生まれです。投資に関する事柄を徒然に、書いていきたいと思いますので宜しくお願いします。




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