新築家賃プレミアム - shikonの投資譚(収益不動産)

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新築家賃プレミアム

こんにちは、shikonです。


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新築プレミアムに関して、皆さまからご意見もらったので、ちょっとコメントです。

東京だと昔は、募集で、礼金2敷金2が当たり前で大家ウハウハでした。
(私も、聞いた話で恩恵に預からせていただいたわけでは、ありません。)

今じゃあり得ないですね。

そんな中、ファンド物件や業者が転売用に作った新築物件は、礼1敷0や礼0敷0で募集して、新築家賃を高めに設定しておりました。

新築マニア (今じゃ死語?)と言われている方は、

〇初期費用を少なくする
〇綺麗な新築が良い
〇更新料金を払わないようにする(東京では、今でも更新料金1カ月が主流です)


ため、家賃が高めの初期費用が少ない新築物件を渡り歩く方がいた(更新料も払わず)という認識です。

これが、都内物件の新築プレミアムの正体の1つだ(った)と思ってます。

新築で無理な設定していなければ、都区内だと2回転目も同条件で募集しても、埋まる気がします。

今だと、大家側も長く住んでもらいたいし、競争激しく早く埋めたいので、新築でも比較的リーズナブルな、条件・家賃設定していることが多いです。


後、新築からの家賃の下落ですが、もちろんアパート系のほうが、マンション系より家賃下落が大きいということが多いです。

その他、場所によってかなり違います。

都心部でも場所によってかなり違い、私の認識だと(あくまでも私の感覚です。物件検討時には、細かく調べます。)

〇東京23区内だと、荒川より東側や北西部は、家賃下落が、少し大きいようです。意外と北東部は、下落が少ないです。

〇名古屋市だと、名古屋駅・金山駅・栄を結ぶ3角エリアと地下鉄 東山線の主要な駅は、家賃下落少ないという認識です。

〇大阪市だと、御堂筋線の梅田より北側と梅田周辺の福島、十三、天満周辺は、賃貸需要強く、家賃下落少ないエリアの認識です。


名古屋市、大阪市は、住んでいるわけでないので、よくわからない面もありますが、自分の感覚ではそんな感じです。

もっとも大阪は、特殊要因があり、川、道路隔てると大きく家賃相場も変わってくるところが多いので、立地選びでは道先案内人が、必要かもです。

私も大阪に、1年半ほど、仕事で住んでましたが、御堂筋線以外は、よくわからないです^^


もちろん上記以外で、家賃下落が、小さいところは、たくさんございますので購入時には、細かい調査が必要ですね。




東京では、更新料金1カ月とるところが、いまだ主流ですが、近いうちに、5000円とか1万円とかが主流になるかもしれません。


如何に長く住んでいただくかの闘いが、東京でも、大家業の今後の課題になるのではないでしょうか?

家賃の下落率は、ネットで検索条件を変えて調べれば、だいたいのイメージ掴めます。

同条件で築年数をずらして検索すれば、家賃の下落率のイメージわかります。

家賃の下落率はある程度想定できますが、物件売買価格の趨勢は、神のみぞ知る。

これから物件価格下落が続きそうなので、物件購入した場合インカムゲインで回していく必要があることを考えると、将来の収益予想は厳しめにしないとです。



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(了)

コメント

No title

ご指摘どおり下記この二つ合致するときついでよね。
都心といえ10年以内に20%~30%下落もありえます。

知り合いの建売業者 新築販売出口利回10%でこの地域計算して建ててます。
他の人気地域はRCで出口利回6%場所がいいと5%積算どうせでないので利回に命をかけてます笑

〇ファンド物件や業者が転売用に作った新築物件は、礼1敷0や礼0敷0で募集して、新築家賃を高めに設定しておりました。


〇東京23区内だと、荒川より東側や北西部は、家賃下落が、少し大きいようです。意外と北東部は、下落が少ないです。

あと京急沿線もですかね。

それと賃貸需要も大事ですよね。
最近の新築はオーバーローンでキャッシュフローが回るように表面利回り8%程度で想定してるパターンが多い気がします。

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プロフィール

Author:shikon999

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大学卒業後、一般企業勤務、自営(企業コンサルタント)を経て、現在、投資を生業としております。収益不動産は2006年より、日本株のスイングトレードは、2012年より本格的に行っています。所有物件は、東京都区内と名古屋市内に、8棟(3棟は、建築中) 125室(建築予定、区分2室含む)、満室想定家賃(あくまで予定)は、約1.3億円/年。東京都在住、196x年生まれです。投資に関する事柄を徒然に、書いていきたいと思いますので宜しくお願いします。




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