投資はタイミング - shikon(丸山 晶)の投資譚
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投資はタイミング

こんにちは、shikonです。


ネガティブ系ブロガーの私ですw


基本、不動産投資自体にネガティブですが、行くときは行きますよ。

収益不動産、買いたい方がたくさんおられるし、これから、人口減の影響が顕在化してくる中、新規購入物件でなかなか儲かりにくくなっていくと思います。

あまり勉強していない方には、

『日経平均インデックス連動商品で、レバレッジ2倍くらいの商品を毎月積み立てで購入すれば』 と話してます。

実際、個別株を買えない金融機関勤務の友人は、日経平均インデックス連動商品を買っておりますし、結構なパフォーマンスです。

配当も考慮すれば、アクティブファンドのパフォーマンスを超えていることが多いです。
※インデックスファンドのパフォーマンスに負けているため、比較表を出さないアクティブファンドが殆どです。




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それでも不動産という方は、

郊外は、先週書きましたが、今年、来年以降と来るかもしれない2段底を拾うつもりで待つのもよいかと思います。

昨日もスルガ銀行、2018/3期決算予想を下方修正、おかわりしていたけど、まだまだ、収まりそうにもありません。朝日新聞朝刊、本日も追撃記事。融資状況全般に、厳しい状態続きそうな感じです。

地方は、良くわからないです。大家力がある方以外は、辞めた方がよいと思いますが、、

都心は、たいして下がらないと思っております。

一気に資産増やしたい・ガッツリ行きたい方は、中途半端な物件買うよりじっくり待つのもありでは?

でも、資金・資産増やすには、ここぞという時に資金を突っ込む必要があると思います。

私も不動産は、リーマンショック時(これはたまたま始めた時期でした)に本格的に始め、株も第2次安倍政権が成立した2012年12月から半年ぐらいに、全力でレバレッジかけて勝負しました。

昨今の『1物件1法人』で増やした方は除いて、メガ大家と言われている方は、だいたいキャピタルゲインで儲けた と思います。

例えば10億資産があると、買うのに経費だけで6~8%(6000万円~8000万円)必要ですし、金融機関も純資産比率20%(10億資産なら純資産2億)ぐらいないと貸してくれません。税金を払ってインカムゲインで2億を純資産作るのは、大変です。よく含み資産があると話す方おりますが、含み資産は、殆どの金融機関が評価しません(含み損は、考慮しますw)。

タイミング良くキャピタルゲイン得た方は、

〇リーマンショック時に安く購入して、その後売却

〇数年前、札幌でRC11~12%で購入して、ここ2年ぐらい利回り7~8%で売れて大儲け。

〇首都圏の微妙な地域のアパートを新築9%で建築していたら、昨今の金融緩和&耐用年数超え融資がはやり、6%台で売り抜けた。


なんて感じで自己資金を作り再投資した方が多いと思います。

私は、一番上のパターンです。

上記3パターンでも購入時には、その後どうなるかは、誰もわからないので、ラッキーだったということです。

中には、本当の実力で、儲けている方もまれにおられますが、ほんと稀だと思います。

大きく資産を株でも不動産でも増やした方は、その後だいたい大きく躓きますw

己の実力と過信しちゃうんですw

私も最近、躓き気味ですww

自分も普通に新築は、採算厳しそうなので、次買うとしたら、どんなものがよいかというのは、常に情報収集しております。


不動産ランキング   皆で買わなければ、物件安くなりますw 

(了)

コメント

No title

メガ大家と言われている方は、だいたいキャピタルゲインで儲けた

インカムでもいけますよ。

元金均等で1%で借りて10%まわせて
キャップレート9%ここが世界最大!

自己資本投下比率10%

それで投資総額10億だと
インカム9千万

減価償却 経費 税金
税引き前利益1千万
元金返済5千万 役員報酬3千万
年収3千万の生活+経費でも
物件価格が上昇しなくても
年間BS上5千万の利益が積みあがる。

10年で5億 20年で10億

怖いのはハイパーインフレでデフレ上では資産が増え続ける。
土地は最後は宅地分譲という出口もありますから。

無論キャピタルと合わせることでハイブリットになりますが。

賃収入が増えても 役員報酬=自分の食い扶持
は比例しませんからね

BSとキャッシュフロー意識していたら
地方銀行レバレッジ融資してくれますから。
そこが日本のいいところ。ノンリコースないですけど。

資産増大や売り上げ増大と
個人の時間は反比例しますから。

最後は名誉と皆に感謝されたい
トランプさんにいきつくのでしょうかね。

No title

スルガ個人融資渋ったところで
業者バンバン買いますね 自己保有で。

金融機関の融資スタンスや個人プレーヤー
メンタルの部分もありますが

下がる最大の要因として金利上昇
RC都内利回10%だった10年くらい前は
住宅ローン金利 2%ちかく
業者の短期融資 4%くらいでしたね。今は2%台
今金利それくらいいったら 半分近くの大家は飛びますね。スルガで7%台も。


日銀のマイナス金利修正で物件でてくるでしょうけど その時買えるかどうかですね。
評価損+キャッシュフローマイナス(銀行想定)で
専業大家や免許事業者がはじかれれ中。
サラリーマン大家のほうが意外と強かったりするんです。

頑張りましょう。しかし仕入れてもインカムで稼がないとキャピタルは当分先ですね

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プロフィール

丸山 晶

Author:丸山 晶

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現在、収益不動産投資と日本株のスイングトレードを生業としております。所有物件は、東京都区内と名古屋市内に、9棟(2棟は、建築中) 123室、満室想定家賃(あくまで予定)は、約1.3億円強/年。


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