今だとどんな物件が狙い目か? - shikonの投資譚(収益不動産)

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今だとどんな物件が狙い目か?

こんにちは、shikonです。


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DIYとかが得意で好きな方は、どんな時代でも割安物件を購入して、収益物件に仕立てられますが、自主管理自体も億劫な方が、殆どだと思います。

そんな億劫な方の代表で、書きます。

前回、書いたように、大きく儲けたいと思う方は、郊外物件で暴落待てばよいのでは?
持ちきれない一般の方・業者が、出てくるのではないかと思います。


暴落来なかったら、ゴメンナサイw

地方は、アパートは良いと思いますが、マンション系で大きいものは、見送った方がよいのでは?
そもそも首都圏の方は、金融機関が融資しないので、買えないようですが。。

都心部は、相続税対策需要もあり、物件価格そんなに下がることはないのではないかと思ってます。

都心部で買うとしたら、どんな物件を買えばよいのでしょうか?

築古木造や築古戸建てを安く買い物件を育てるというのが、よいのですが、面倒くさい、規模が大きくならないと思っている方もいると思います。

不動産でその投資方法、再現性ありますか?とか話している方は、新築アパート買えばよいと思いますが、私の回りの投資家や投資家目線の業者に聞くと例えば、以下のような投資考えている方おります。

都心の話です。

①ひたすら給料を貯め銀行預金に現金ブタ積みして、株は、ひたすら細かく空売りして資金貯めている友人います。
今も〇〇〇銀行あたりを空売りしているんじゃないかと思います。
彼が狙っているのは、小さくてもよいので、ターミネル駅のビル、店舗ビルも可能。築古で頭金必要な物件狙っております。
絶対空室にならない物件を探しております。

② 人気駅の徒歩10分以上の土地に、3戸か4戸のファミリーアパート・ファミリーマンション建築。
その土地が戸建てには、値段が高過ぎ、広すぎで、分割できない土地狙い。

③ 将来地上げされそうな店舗地域の小さい土地に、店舗なりレジを安く建てて運営する。融資は信金あたりで。



などなど。。

とにかく全部に共通しているのは、

〇耐用年数超え、融資返済終了後も、十分賃貸収入が得られる物件

〇頭金を入れてでも、皆が、買いたい物件・地域のもの

〇(できれば)相続対策用になる物件 ->高く売れます。
※相続物件とは、、実勢と相続税評価額に乖離があること&できれば建物が新しく今後大きく償却が取れることが、重要になります。


では、ないかと思います。

築古アパートや築古区分で、グルグル回る『金の生る木』は、割安な値段では、市場には、なかなか出てこないですから 色々とターゲットを考えて、探す必要があります。

私も上記②では、管理会社にヒアリングして狙いつけている場所ありますww

実行するかはわかりませんが、常にどんな物件を買うか?この土地にどんなボリュームの部屋が入れられるか?考える癖をつけておくと素早く動けるようになると思います。

最近、質問されることが多いので、書いてみました。


不動産ランキング  物件を買うための情報書くと、アクセス・クリック増えますw


(了)

コメント

No title

そうでうね。

しかし下記だけすこし思うところあります。

〇(できれば)相続対策用になる物件 ->高く売れます。
※相続物件とは、、実勢と相続税評価額に乖離があること&できれば建物が新しく今後大きく償却が取れることが、重要になります。<<<

これもリスクがあります。
保有資産のBSが悪くなり最悪の場合 全体の資産で債務超過になることがよくあります

地方の広大な土地を持っている
地主でも多くいらっしゃいます。

要は新規に銀行が貸してくれないということです。

これは市況が悪いくなる=物件利回りが上がるとさらに銀行評価がさがってきますし 厳しくみられるので 要注意です。

あの時買っておけばよかったということをよく聞きますが 下げ局面=お買い得の時は
買えないんですよ 買えば買うだけ
マイナス債務が増えていくので・・・・
自己資金をバンバン頭金で入れれば別ですが。

BSも意識する必要ありますね。

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プロフィール

Author:shikon999

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大学卒業後、一般企業勤務、自営(企業コンサルタント)を経て、現在、投資を生業としております。収益不動産は2006年より、日本株のスイングトレードは、2012年より本格的に行っています。所有物件は、東京都区内と名古屋市内に、8棟(3棟は、建築中) 125室(建築予定、区分2室含む)、満室想定家賃(あくまで予定)は、約1.3億円/年。東京都在住、196x年生まれです。投資に関する事柄を徒然に、書いていきたいと思いますので宜しくお願いします。




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