アパート間取り、条例に苦戦 - shikonの投資譚(収益不動産)

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アパート間取り、条例に苦戦

こんにちは、shikonです。


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私には、アパートは、鬼門かも。

1末に立退きを完了した物件、まだ、着工していません。9月着工の予定です。

取り壊しに時間がかかった後に、役所との調整に時間がかかっております。

役所の条例として努力目標に ”住宅地に共同住宅建築する場合、部屋数だけ、自転車置き場を用意する。”とありました。

土地購入後、立退き交渉中に、新しくできた規定なのか、判別しないのですが、、、

『自転車置き場がない旨を募集時に謳い、契約書に書き込む。』を主張すれば通るんじゃないという知り合いの言葉をそのままアパートメーカーに伝えて交渉していたのですが、上手くいきませんでした。

結構、棟数をこなしているアパートメーカーなのですが、役所には、勝てず。

窓の前には、自転車置き場不可ですので、大幅に設計しなおして、建築確認を取ることになりました。
住宅地は、商業地と違ったタイプの規制が、あるのですね。
努力目標とかでなく必須にしてもらったほうが、分かりやすくて良いような気がします。

そこで、

〇部屋の面積を減らさないように、防火仕様にして、一部の部屋は、バルコニーなし。
〇天空率を活用


で凌ぎました。

設計図見ると、建築費用があがりそうな間取り&防火仕様で、大幅コストアップしていそう。

土地で売っちゃおうかな~。。


私が、スネていたら、

建築費、100万円UPで手打ちできましたw

家賃査定も上がったし、良しとします。

週末、銀行に持ち込んで、再稟議してもらう予定です。

今のところ、来年2月に完成予定でなんとか繁忙期に間に合いそうです。


今月、別の1棟が竣工します。
こちらは、追加料金、かなり掛かってしまったので、運転資金として、日本政策金融公庫から、お金を借りることができました。

利益が結構出て、税金を払いつつ、資金繰りが、楽ではないのが賃貸経営です。
今日も、固都税(第2期分)の波状攻撃郵便が来てましたww

物件の実勢価格・簿価・借りれ残を注意してみてないと足元すくわれちゃうのが、不動産賃貸業ですね。



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(了)

コメント

僕も今新築アパートに取り組んでいますが、竣工時期がズレるのが怖いです。
周り始めれば大きな出費がないので、良いとは思っているのですが。

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Author:shikon999

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大学卒業後、一般企業勤務、自営(企業コンサルタント)を経て、現在、投資を生業としております。収益不動産は2006年より、日本株のスイングトレードは、2012年より本格的に行っています。所有物件は、東京都区内と名古屋市内に、8棟(3棟は、建築中) 125室(建築予定、区分2室含む)、満室想定家賃(あくまで予定)は、約1.3億円/年。東京都在住、196x年生まれです。投資に関する事柄を徒然に、書いていきたいと思いますので宜しくお願いします。




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