将来の不動産破綻処理 / 投資侍さん素敵 - shikon(丸山 晶)の投資譚
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将来の不動産破綻処理 / 投資侍さん素敵

こんにちは、shikonです。


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今日は、あんまり考えたくない話。


これは、各銀行審査部に接触する機会がある方から、半年前に聞きました。

その方のあくまで推測です。

アパマン投資で、銀行サイドからすると、今後不良債権増加するということが想定されます。

ブームで、物件高過ぎ & 人口減少に伴う賃貸需要の急激な落ち込みが予想されます。

かなりの地域で、物件価格は、下げトレンドが続くかもしれません。
日本では、名目上のインフレも発生しそうもないです。
日銀も、インフレ目標、最近バンザイしちゃった感あります。


株式投資で、下げトレンドの株式売買&配当金で、買いから入って儲けるのは難しいのと同じかもです。

銀行サイドも貸出しないと商売になりませんので、無理して耐用年数超融資をしてきました。

精緻な修繕計画を立案の上、耐用年数超融資。

頭金は、必要ですが、木造で50年融資とか、凄いですね。

金融庁の考査も耐用年数超融資に関する調査が結構、重点的に行われているようです。


今後、アパマンの不良債権が、増えてきた場合、
〇どうしようもない(純収益が低い)債権は、破綻処理。債務者は、破産。
〇なんとかなる不良債権は、金融機関が指定する管理会社にサブリースさせ返済期間を超長期にして返済させる。
  例:管理会社は、損しないように60 ~ 70%ぐらいでサブリース
   :返済期間が、後15年残っている場合、融資期間を新規に30年に設定する。


純収益 = アパマン売上 - 経費  (銀行への返済は、考えない)

耐用年数超融資を、現在行っている金融機関があるのは、上記の準備に意味があるということです。

上記が、実行される前提は、その物件が、耐用年数超となっても、物理的 & 経済的(賃貸需要の面)に賃貸可能ということになります。

中小企業金融円滑化法(平成25年3月末終了)のアパマン適用版ですね。

個人的には、ありうるシナリオだと思っております。


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★★★

楽待 新コラムニストの投資侍さん、

誰よ??連日、酷いこと書いてますね~。素敵です。。白目の投資家さん続出???

______________________________
【実践大家コラム】債務償還年数を制する者は不動産を制す

① 銀行の一般的な債務償還年数評価

債務償還年数=(有利子負債)÷(経常利益+減価償却費)

② 投資基準としての債務償還年数評価

CFベース債務償還年数= (有利子負債)÷(元金返済額+手残りキャッシュフロー)
______________________________


上記のコラム以外も、なかなかシュールな内容です。



投資侍さん、物件診断サービスしたら良いのに。

物件概要送ったら、

・合格

・クソ物件



・大ク〇物件


と返事とかのサービスどうですか?



CFベース債務償還年数= (有利子負債)÷(元金返済額+手残りキャッシュフロー)

とありますが、手残りキャッシュフロー、だいたい他物件購入で使っちゃうんですが、どうしましょう。

私もご多分に漏れず w

手残りキャッシュフロー使っちゃうので、実際は、もっと厳しい審査が行われているのではないでしょうか?

一番残高がある金融機関だと、私のあくまで感覚(銀行の審査資料は見たことがないので)ですが、都区内物件の場合、

〇債務償還年数は、15~18年(30年融資で、融資終了時に耐用年数残があるとして)

〇融資残高に関する購入時の表面利回りで、9~9.5%ぐらいです。

〇空室率、家賃下落を考慮して、最終年でも税引前キャッシュフローは、プラス。
(税引き後は、マイナスかもしれない)


といった感じでないかと思います。


地方築古マンションとか、都内築浅新築アパートとか、表計算ソフトでシミュレーション送られてきますが、投資侍さんのブログ読んで、よーく考えてみることをお勧めします。


不動産ランキング  既に保有の物件でシミュレーションには、勇気が必要かも。。

(了)

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プロフィール

丸山 晶

Author:丸山 晶

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現在、収益不動産投資と日本株のスイングトレードを生業としております。所有物件は、東京都区内と名古屋市内に、9棟(2棟は、建築中) 123室、満室想定家賃(あくまで予定)は、約1.3億円強/年。


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