物件の引き渡し - shikon(丸山 晶)の投資譚
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物件の引き渡し

こんにちは、shikonです。


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今週、都心3区に建築した物件(S造り)の引き渡しでした。




最高気温37度の中、PM13時に、施工会社、管理会社、私で、引き渡しが行われました。

手間かからなさそうなので、自主管理を目指しましたが、諦めました。
諦めた理由で一番大きかったのは、家賃設定が、わからないということでした。
都内の家賃設定や条件設定(礼金や敷金の設定)は、個人で行おうと思うと難しくないですか?

今回も、大手さんに頼んでしまいました。
最近は、都心の新築は直ぐに埋まるということなので、強気の家賃設定でいこうということになっております。

ブログ書いているのを伝えている管理会社が1社あるのですがその営業が、気配を感じて、いつも“飲みにいきませんか?”と連絡くれます。
現金な方で、私の初の自主管理を今回も阻みましたw


頭金2割入れたにも関わらず、返済比率(満室家賃に対する借入返済の比率)は、52.8%でした。初の50%超え~。

計画時には、45%強だったような気が。。。ちょっと予想賃料フカシすぎましたw

某信金さんの担当者にも話したのですが、全然、誰も気にしないとのことです。
郊外は、厳しいけど、都心は、甘々で審査。頭金入れるなら、買えるようです。

都内の新築は、家賃に対して土地値が、安い場所を狙ってきましたが、今回は、趣向を変えました。

同じ自己資金で、2倍の投資額の物件建てられたな~。まあ~いいか。



追加工事の
〇ネット工事
〇テレビアンテナ設置
〇事務所部屋の反対側へのドアの取り付け

も完成。

募集、始めてます。
まだ内見希望ありませんが、9末までの満室目指します。

総工費に対する土地値比率が、55%(普段のS造り新築では40%程度が多い)&耐用年数も新築のため長く減価償却額が低いため、キャッシュフローに比べて、利益が大きくなってしまいます。そのため税引き後キャッシュフローは、あまり出ません。

今後、償却額が大きな物件と組み合わせていく必要があるかもしれません。

当分は、他、問題案件あるので、それを片付けていきます。


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(了)

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都心3区に新築は羨ましいです。
僕も早くそのステージになれるよう頑張っていきたいと思います。

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丸山 晶

Author:丸山 晶

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不動産投資(アパマン投資)、株式投資(スインングトレード)、ネットコンテンツ投資(B to B関連)を実践。
不動産所有物件は、東京都区内と名古屋市内に、9棟 123室、満室想定家賃は、約1.3億円強/年。


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