契約延期に。 - shikon(丸山 晶)の投資譚
FC2ブログ

記事一覧

契約延期に。

こんにちは、shikonです。


クリック応援よろしくお願いします。  

不動産仲介会社と土地を視察。  2018/7/13

上記、検討していた案件、売り側の事情で、一昨日だった土地の契約予定、延期となりました。

売主都合で、もう少し待ってほしいとのことでした。

安すぎたというわけでなく、隣地の所有者も売りたいと話しているそうです。

2年くらいそういう話もあって、ブレイクしたこともあり、今回の売主&仲介も懐疑的です。

隣地も一緒に購入となると自治体のマンション規制を考えると、ボリューム入れが面倒そうです。隣地、ほしくないのですけど。。

表面利回り下がるので、自己資金よりいれなくては、いけなくなるかもです。

面倒くさくなってきました。 ブッチしちゃおうかな~。
不動産は縁起物ですので、スムーズに進まないと、萎えちゃうんですよね。

自己資金殆どいれなくて済むなら、建築しようと思っていたのですが、暫くこの件は、忘れます^^


金融機関には、延期の旨、電話しました。

地方が地元の地銀さん、
『(結論が今朝出たということで)今回、融資は、見合させていただきます。』
建築中や引き渡しの物件あるので、その収入を見込んで審査できないので、という理由でした。

物件は、良いが、私の属性(財務状況)が、ダメだと言われてしまいました。

近所の信金(初めて申しこみ)は、審査結構進んでいるようでしたが、審査を止めてもらいました。こちらは、期待できそうです。




不動産ランキング  応援お願いします。

(了)

コメント

No title

積算気にしないで
都心の物件買い進めると
金融機関のスコアが悪くなるので要注意ですね。
地方は積算>物件価格の物件ありますけど
固定資産税の占める割合が高くなるので
それも問題ですが。

No title

銀行のスコア資産<負債となると
融資とまりますね。
以前コメントさせていだいた数年前は
利回10%の時でも買い進めないというのは
その時はその時の銀行評価<担担なっているためです。

融資厳しくなる=評価積算きつくなる。
金利高くなる 金利上昇リスク換算する=キャッシュフロー評価悪くなる。

都心の物件は元々積算評価<銀行評価が低いですから下げトレンドになると要注意です。
バブルの時は無理くり物件上昇率を積算に掛けて
評価を本部にだいしていたくらいですから・

改善策は
①キャッシュフローためる 金融資産の増加
②元金均等返済して 元金を減らす
(私は元金均等ですが 利回が低い都心物件は
元利で借りている人がほとんど)
これは減価償却分以上最低でも元金返済しないと
どんどん評価減ります。
③一部売却して 簿価から時価で利益をだす
④決算上増収増益 BSの資産の増加

下げトレンドになると悪循環
減収減益
銀行の評価の見直し 辛くなる 所有不動産の積算低下金利上昇および金利上昇分を返済比率を押し上げ。銀行融資ストップとなります。

地方のリスクは固定資産税の占める費用の割合が都心より高い。空室率 ADコストなどがあげられますが そもそも利回が高い 積算が高いと
債務超過になりにくいです。


コメントの投稿

非公開コメント

プロフィール

丸山 晶

Author:丸山 晶

不動産投資 ブログランキングへ

不動産投資(アパマン投資)、株式投資(スインングトレード)、ネットコンテンツ投資(B to B関連)を実践。
不動産所有物件は、東京都区内と名古屋市内に、9棟 123室、満室想定家賃は、約1.3億円強/年。


フリーエリア

カレンダー

07 | 2020/08 | 09
- - - - - - 1
2 3 4 5 6 7 8
9 10 11 12 13 14 15
16 17 18 19 20 21 22
23 24 25 26 27 28 29
30 31 - - - - -

最新コメント

メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文: