管理会社のタイプ - shikon(丸山 晶)の投資譚
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管理会社のタイプ

こんにちは、shikonです。

今日は雨で涼しいです。ブログ日和ですw

暑い日、日中、お出かけすると、帰社後、ブログを書く気にもなれませんw

昨日は、新橋に炎天下行ったら、SL広場で、
支持率0%台政党、国民民主党 玉木代表の『玉木チャンネル』を撮影してました。

聴衆もゼロとほのぼのとした様子でしたw


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さて、、

賃貸管理の業務は、機能で大きく分けて、
a)建物管理
b)客付け
となります。

管理会社のタイプは、オーナーから見て、

1)賃貸付け店舗を保有しながら管理している業者(上記のa)もb)も行う会社)
2)建物管理のみを行っている業者(客付けは、他社に任せる)


1)の物件の近所にある仲介店は、
自社の管理物件を優先してお客さんを付けてくれるメリットがあります。
その半面、利益率の高い自社管理物件を自社で決めようとするので、客付けに時間がかかり、オーナーの利益と相反する場合がある可能性が高いです。
※他社に客付けを出したがらない面もあります。


2)の建物管理専門の業者の場合は、
客付けは仲介店に依頼して客付けしてもらうことになるため、できるだけ多くの仲介店に依頼することになります。
空室を減らすことが管理会社にとってのメリットでもあるので利益の相反になりません。



私は、基本的に、2)にお願いしているのですが、皆さま、どうでしょうか?

2)のほうが、1)より管理コストが、あがるような気がしますが、実際は、そうでもないような気がします。

1)のパターンで東京で1棟、管理をお願いしているところが、ありますが、問題なく客付け決まっておりますが、あまり外には、出したがらない面もあります。
牽制の意味も込めて、専業でなく、一般の媒介として契約しております。

いざとなったら、私が他社に仲介お願いするぞ、とww

管理会社に、聞いてみると、建物管理業務は、儲かる私から法外なリフォーム費用を取っているのだと思いますw)が、客付け業務は、利益率低い と聞きます。

ただ、地方都市などでは一部仲介店が、エリアのシェアの大半をおさえている場合もあり、地域特性を考えて選ぶ必要があります。
名古屋も寡占状態だと思いますが、私も今のところ、外だししている客付け業者が、問題なく客付けしてくれてます。
今後どうなるか、わかりませんが。。

東京も客付け厳しくなってくると思うので、建物管理専門の業者も、根性で客付け頑張るのでなく競合分析も含み市場分析能力が、問われるのではないかと思います。



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(了)

コメント

空室率上昇がどの程度進むのかというのは、完全に想像できませんが、競合分析はきっちりやっておくようにします。

No title

はじめまして。自分も都内に1つだけ1の管理会社にお願いしています。ADなしで客付してくれますがレインズに掲載お願いしてもなかなか載せてくれません。小田急線人気駅なので客付苦労しないので様子見しています。ただ管理の業界も狭そうだし、管理会社変えたらマイナスに働く面もあるのかどうか。ただ1の管理会社だと滞納とか入居者の質とかにうるさく言ってくそうですが。。。

Re: No title

> はじめまして。自分も都内に1つだけ1の管理会社にお願いしています。ADなしで客付してくれますがレインズに掲載お願いしてもなかなか載せてくれません。小田急線人気駅なので客付苦労しないので様子見しています。ただ管理の業界も狭そうだし、管理会社変えたらマイナスに働く面もあるのかどうか。ただ1の管理会社だと滞納とか入居者の質とかにうるさく言ってくそうですが。。。

管理会社をどう選ぶかは、永遠のテーマですね。他のブロガーの方は、自分で建物管理して客付けは、業者にお願いしていること多そうなので、この手の話は、あまりネットで出て来ません。昔、名古屋のアパート保有時は、空室多い地域で、管理会社は、自分の管理物件優先というか、自社の管理物件を埋めるので精一杯という感じでしたw

客付けは、配りまくってくれる2の方の大手に任せるのも手だと思います。リフォーム代は、ちょっと高めになるかもしれませんが、、

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丸山 晶

Author:丸山 晶

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不動産投資(アパマン投資)、株式投資(スインングトレード)、ネットコンテンツ投資(B to B関連)を実践。
不動産所有物件は、東京都区内と名古屋市内に、9棟 123室、満室想定家賃は、約1.3億円強/年。


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