どのくらいの近さの方に、ヤバさを本気で話すか? - shikon(丸山 晶)の投資譚
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どのくらいの近さの方に、ヤバさを本気で話すか?

こんにちは、shikonです。


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不動産投資について、どのくらいの仲だと本気で話すかについて書いてみます。

不動産業者、不動産コンサル会社が薦める物件、ロクな物件ありません。

君たちも、自分で、買わないだろう!というような物件だらけですw

自分が買っても良いな~、という物件なら私も結構、回りに薦めます。

逆に、ヤバそうな物件買おうとしていた時や、所有物件に関して意見を求められた時に、どこまでの近さの者になら親身になって、回答するか?

〇身内、親戚

〇不動産以外でお世話になった方で不動産投資している方。

〇学生時代の友人

あたりは、ヤバい物件、買おうとしていたら全力で買うのを止めさせると思います。


〇不動産投資活動で知り合った知人

ならどうでしょう。相当仲良くならない限り、私は、ご自由に、という感じです。
意見は、言いますが、無理に止めないと思います。
自分の意見が正しいとは、限りませんし。。



昔、学生時代の友人が、地方のRC物件、買おうとしていたのを全力で止めたことがあります。お勉強良くできる、他人を疑うことを知らないナイスガイです。

なんで、不動産投資しているのを知ったかって?

某女性投資家のブログに写真(集合写真)が、掲載されていたからです。

ピースしていたかは、忘れましたw

本も出されていて、某有名不動産サイトのコラムニストさん(当時)でもあります。
変なコンサルされているわけでなく真面目な方だと思います。

8年程前の同窓会の時に、『写真出てたぞ。』と言ったら、青くなっておりましたw

その後、何回か話したのですが、
〇地方に新築S造りをフルローンで1棟保有。
〇地方の高利回りRC物件(古くても良い)をターゲットにしている。
〇毎月、某コンサルタントに7万円払っている。
※この某コンサルタント、1年くらい前に、記事出ていたが、全然、物件増えてないよ。実は、当時銀行の同じ担当者から融資を受けておりました。その担当者は、彼のことを、ボロクソ(不動産投資の理論が、根本的に間違っている!)言ってましたww


速攻で、某コンサルタントに金を払うのをやめさせたのは、言うまでもありません。
ロクなサービスを受けてませんでした。


それから、地方の築古マンションも探さないように説得して納得してもらいました。
超激務で、高収入な人間なのですが、何かとトラブル発生した場合に、地方物件は、対応できないでしょう、ということで。

地方の築古マンション投資を辞めさせた説得内容は、
〇将来の資産価値小さい(物件価格に対する土地の比率が、低い。土地が値下がりする確率が大きい)
〇築古だと、耐用年数短く、減価償却が大きい。家賃下落・空室率上昇に伴う物件価格下落が、減価償却額を上回ったりしたら目も当てられない。


最後の締めで、
〇地方RC物件、保有していると、相続税評価額が、実勢価格を将来下回る可能性高い。君が亡くなった後の相続で、〇〇〇区の一軒家に住む娘が、相続放棄(相続税評価はプラスでも、“実勢価格―借入”は、マイナスの可能性もある)するかもしれない。

と話したら、地方投資を諦めました。 かわいい娘が決め手でしたw

東京都に生まれてから住んでいて、激務の方が、ハイリスクミドルリターンの投資をやめたほうが、良いのじゃないかとアドバイスしたつもりです。

地方投資は、才能も必要だし努力も必要だと思ってます。

売り時を、常に考える必要があるものを投資対象にする(不動産に限らず)のは、多忙な方は、避けた方が良いでしょう。

首都圏の銀行が、地方物件の融資をしなくなったばかりか、地方物件保有者には、それだけで新規融資検討したがらない現状を考えれば、感謝してもらわないといけません。

昨日、4月―6月の決算発表あった地方物件にも積極的に融資してきたスルガ銀行、直近安値を下回って寄って棒下げだー(11時30分現在)。

大東建託、レオパレスも、今年安値割ってきております。


ちなみに、彼は、1棟もその後、買えてないと思いますw
東京に近接している地域のRC(千葉県、埼玉県)を2棟ほど(利回り10%~11%程度で築15年程度)、紹介したのですがね。融資通るのに買いませんでした。

最低12%はないととのことでしたw

投資の世界で思いこみは、最悪な結果を招くので、、本気で話してくれる方&議論できる方が、回りにいると良いです。

現在、株投資(スイングトレード)で、日中、SNSで、熱血指導(?)している学生時代の友人おります。
なんでも、3人の養育費を稼がなくてはいけないということなので、協力せねば。。

自分より才能ありそうなので、成長させて、手掛ける銘柄、将来教えてもらう予定ですw

株投資でも、不動産投資でも、自分の考えが合っているかは、不確かです。
でも確実に駄目な方法はわかるので、ある程度親しい方には、それは全力で止めさせるのは、していこうと思っております。

損しないで生き残っていけば、いつかは成功するのが、投資の世界です。


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(了)

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プロフィール

丸山 晶

Author:丸山 晶

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不動産投資(アパマン投資)、株式投資(スインングトレード)、ネットコンテンツ投資(B to B関連)を実践。
不動産所有物件は、東京都区内と名古屋市内に、9棟 123室、満室想定家賃は、約1.3億円強/年。


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