金融機関の手のひら返し - shikon(丸山 晶)の投資譚
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金融機関の手のひら返し

こんにちは、shikonです。


クリック応援よろしくお願いします。  

先週、金曜日ブログ更新後、よく電話で話すK氏から、連絡あり。

「久しぶりに、ランキングボタン クリックしたよ。」

毎回、押してよ~。

最近、ネガティブな内容が、少なすぎるとお叱り受けました。

狼閣下がブログ2000回更新後に、ブログ更新頻度下げてからだと、ネガティブブログ目立っちゃうので、今のうち、書いておこうと思いますw

このK氏、銀行融資情報では、度々お世話になっております。

銀行融資情報は、どうしても互助的に情報交換しないと、どうにもなりません。

不動産会社のメルマガでの〇〇銀行で、物件評価済み、フルローン可、ほど、あてにならないものはありません。

取引銀行の場合、この物件そんなに、評価出るの?と聞くと、“出るわけないでしょ”と怒られます。

自分の融資申し込みキットを渡し物件情報とともに、ゴニョゴニョして、不動産会社から融資付けしてもらわないと、上手くいかないみたいですw



閑話休題、、、

ブログ始めた時から、思っていたことがあります。

こういう物件は、将来、銀行評価急減するんではないの?
K氏には、散々、言われていたのですが、あまり意識していた方は、少なかったのかなと思います。

どういう物件かというと、
※以下、あくまでも首都圏のお話です。悪しからず。

〇郊外の土地が広いファミリー物件。(比較的駅から遠い物件多いです。)
これ結構、不動産投資で買い進めていく上では王道です(でした)よね。

〇積算評価も出る。
〇ファミリー物件なので、賃貸している期間も長い。


いわゆる信用棄損も少なく物件を買い進めるうえで好都合ってやつです。

見栄えだってよいです。

大家やってます!とばかりに多くのブログに写真掲載されてます。
私の物件なんか、貧弱なもの多く全景なんて恥ずかしくて載せられません。

それが今、どうですか?

多くの金融機関で、積算は出るけど、評価低いなんていうことになっていませんか?

〇その地域には、融資しません。(支店はあるけどね。)
〇経費率高いよね。
〇分譲マンションなら、グレードが上で、1000万円台前半で買える物件あるから賃貸は厳しいかもしれないね。
〇家賃下げ、空室率上昇予想される地域です。


好き勝手なこと言う金融機関もあります。

これが、現在、融資が単に厳しいからなのか、融資が正常状態になっても続くのか、わかりません。

金融機関の姿勢によっては、売却での出口が難しくなることもあります。
持ち切る力・保有耐性が試される事態になる可能性高い物件群結構増えそうです。

金融機関の心変わりは、女心より難しいですww


個人的には、“購入額10億、銀行の担保評価額15億、どうだ!!“的な大家さんが、今後、売買できるか、注目しております。


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(了)

コメント

No title

購入額10億、銀行の担保評価額15億

↑ これって担保評価は、自己(事故)評価なんですよね? 銀行が自己の担保評価を話すなら、よっぽどの顧客じゃないと無理ですっ(笑)

No title

“購入額10億、銀行の担保評価額15億

この手の方最近購入した人は皆無でしょうね。
大家さんでいったらゴンさんが自己資本比率50%ですので一番近いかもです。

しかし
借入残高10億 銀行評価15億

というほうが適切でないでしょうか。
いくらで買おうが いくら自己資金入れようが
銀行は現時点での借入残高で評価するので関係ないと思いますが・・・・


結局コツコツ元金返済している大家はBS上
スコアが好転してゆきますからね。

逆に木造40年元利均等返済なんてキャッシュフロー経営やっているドンドン債務超過になりますから。

わんわんさん、麻布太郎さん、コメントありがとうございます。

(郊外で、土地広く建物面積の広い積算評価が高いファミリー物件購入で)物件購入10億、積算評価15億(自分での計算?)で、
銀行の担保評価の空き枠あるので、買い足せると宣う方のことを書いてみました。


首都圏だとそれほど利回り高いわけでなく、少し家賃下がっただけで、キャシュフローが減るばかりか、
昨今は、銀行の評価下がっていると思います。

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丸山 晶

Author:丸山 晶

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不動産投資(アパマン投資)、株式投資(スインングトレード)、ネットコンテンツ投資(B to B関連)を実践。
不動産所有物件は、東京都区内と名古屋市内に、9棟 123室、満室想定家賃は、約1.3億円強/年。


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