東京新築アパート投資は、セミプロ向き? - shikon(丸山 晶)の投資譚
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東京新築アパート投資は、セミプロ向き?

こんにちは、shikonです。


また、スルガ銀行の不正融資関連の記事が日経新聞、他に出ております。

8月末に公表予定の第三者委員会が実施した調査の概要が、漏れてきました。

〇(当初収益不動産関連融資残高は、1兆円とみられておりましたが)シェアハウスを含む収益不動産関連融資残高が2兆円あり、1兆円が、不正な融資

※不正な融資が、そのまま不良債権になるわけではないともあります。

不正でない融資にも不良債権が含まれているわけで、仮に不良債権が1兆円、1人1億円の融資残高とすると、1万人お投資家が1億円毎、不良債権を抱えていることになります。

他の金融機関にも不良債権あるでしょうし、日本経済全体で考えても、結構、重荷じゃない。


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昨今は、首都圏では、結構、多くの方が新築アパートを検討されているのではないかと思います。

本日は、東京の新築アパートに関して、書いてみたいと思います。


初めての1棟物で、新築アパ-ト購入して、私あまり良い思いをしていません。
名古屋市で新築アパート(土地を購入して、アパートメーカーが建築するというパッケージ商品)、確定利回り8.9%で建築しましたが、5年後売却では、10%強でしか売れませんでした。

名古屋市の地下鉄路線図見ると、よさげなところでしたが、物件供給が、やたら多い地域。家賃下落に直ぐに悩まされました。

名古屋の方は、駐車場を500円単位で値切るということも学びましたw

個人名義の物件のため、軽減税率を狙って5年後過ぎに売却。
キャピタルゲイン30万円のしょっぱいトレードでした。

でも後から、考えてみると、

インガムゲインも含んでも

〇アパートメーカー
〇オリッ〇ス(信託)銀行
〇不動産仲介会社


の方が、一番リスク負っている私より儲かっている激辛トレードだったことに、気づき愕然ww


現在、業者・コンサルタントの方からしてみると売るものが少ないので、都内の新築アパートを薦めるのはわかるのですが、アパートは、家賃も物件価格も下がったところを買い叩くもののような気もしますww

...とか書いてますが、来月から、新築アパートを東京都区内で、建築始めます。
気が進まない面がありますw

私、はっきり言って、新築アパートには、造詣深くありません。
場所は、良いと一般的に言われている地域に建築予定ですが、将来は、空室率上昇と家賃下落は、覚悟しております。

東京都の23区内でも、アパートが多数、建築されている地域、具体的に言うと、23区内の東側と西側、今も、これからも賃貸の需給が崩れている地域が殆どです。

〇住宅地で土地余っているので、アパート建築ラッシュ。

〇若者を中心に、賃貸する人口が、減少する地域が多い


となっております。

体力ある地主も、(駅から平均的に見ると遠いかもしれないが)広い間取りで、グレードの高いものを建てております。

自分は、ある程度グレードの高いものを建築(大した仕様でないですが、安普請は辞めました)して、将来の家賃下落にも応戦するつもりです。

東京での新築アパート投資は、セミプロ向きのような気がします。
神奈川、埼玉みたいに、新築アパートが埋まらない時代が、東京でも近いのでは?

建物仕様・運営・売却時期(もし出口考えるなら)が難しい!!


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(了)

コメント

No title

江戸川区に持っている一棟アパートですが、
結構稼いでくれています。(管理費高めですが。)
駅近、設備充実が気に入ってもらえているようです。
家賃の価格帯が6万円代は最強ですね。
入居者の内、女性が半数以上なのも安堵感があります。

今月、350繰り上げ返済して、残債2600万ほどですが、
早めに繰り上げ返済狙っていきます。

ありがとうございました。

Re: No title

オオゾロ先生、
ドウモです。
落ち着いたら、遊びにいきましょう。

新築アパートはすぐに利回り下がっていかますからね。。。注意していきたいと思います。

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プロフィール

丸山 晶

Author:丸山 晶

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不動産投資(アパマン投資)、株式投資(スインングトレード)、ネットコンテンツ投資(B to B関連)を実践。
不動産所有物件は、東京都区内と名古屋市内に、9棟 123室、満室想定家賃は、約1.3億円強/年。


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