物件価格下落という未知の領域 - shikon(丸山 晶)の投資譚
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物件価格下落という未知の領域

こんにちは、shikonです。


クリック応援よろしくお願いします。

狼閣下、 ブログ2000回 、お疲れ様です。

毎日、ブログ書くのって、大変だと思います。

あの長文を、酔った状態でスマホ画面で老眼気味の私が、読むの大変でしたw
好きな時に書くのも乙なものですよ。

閣下、もう既に、ブログ書きたい病の禁断症状が出ているという噂がwww

今まで、『カリスマ大家や不動産会社系コンサルが布教してきた常識と思われていることを否定したら面白いな~』というコンセプトの、2000回にも及ぶ人気ブログ、、今後、どのようなコンセプトでリニューアルするのでしょうか?(RustyNailさん風~)


株式相場でも、何かのイベントで市場のセンチメント(市場心理)が変わり、今までの方向性と逆に、株価が上昇したり、下落したりします。

狼ブログの最近の数回の内容、そして冬眠(夏の昼寝?)、水戸大家さんの来月での廃業?(廃業許されないような気もしますが。。 )で、アパマン業界のセンチメントも変わっちゃうかもしれません(少しオーバーですが)w

今までは、
〇異次元な金融緩和でジャブジャブな、銀行融資
〇地銀中心に融資先がなく、アパマンに融資先集中
〇2015年の相続税法変更によるアパマン建築人気

もあり物件価格上昇で、物件売却すればキャピタルゲイン取れましたが、今後、どうもそのようには、ならなさそうです。もう少し続くと1年前には、思っていたのですが、、

これからは、ここ10年なかった物件価格の下落が、続くような情勢になってきたのかもしれません。

キャピタルゲインが、取りにくい時代です。

ちょっとでもキャピタルゲインが取れそうな地域(東京都内とか富山県とかも?)には、集中的にアパートが建築されちゃうという仁義なき投資家間の闘いも勃発しちゃいそうです。



かといって、インカムゲインが、取れそうな物件は、家賃下落が激しいというジレンマが投資家を襲うのではないでしょうか?

光速不動産投資モドキをしていた私。。。だって首都圏では、そんな物件殆どないんだもん。

『銀行の(積算)担保評価以下の価格で、キャッシュフローがある基準(物件価格1億に対して200万円?)を満たす物件をフルローンで買い続けるw

諸経費まで含んでオーバーローンは、金融機関もなかなか出さないでしょうが、諸経費だけ自己資金で捻出して、銀行の担保評価を割らず信用棄損しないで買い続けられるはず。。』


なかなか理論通りに行かないのが、不動産投資です。

収益不動産投資の裾野が広がり、上記満たす物件がなくなったというのが、上手くいかない原因と考えている方が多いと思うのですが、実際は、

“キャッシュフローが、〇〇万円/1億あたり出て、(積算)担保評価以下の価格の物件”に限って、家賃下落や空室率上昇が、激しいのが、原因の1つではないかと思います。
※自分が、昔、所有していた物件管理を鑑みて上記のように思っております。

都心も大変ですが、物件下落の影響が、モロに出そうな地域・物件所有者は、特に大変では、ないかと思ってます。

物件価格の下落(建物の減価償却を考慮した上で)が、インカムゲインで賄えなかったり、残債の減少スピードを超えたりする状態になると手に負えないのではないでしょうか。


投資家は、自分のポートフォリオを見て、今後の方針を考えざるを得ない時期なのだと思います。

失敗案件の処理も進んできたので、私も今後どうするか、思案中です。



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(了)

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プロフィール

丸山 晶

Author:丸山 晶

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不動産投資(アパマン投資)、株式投資(スインングトレード)、ネットコンテンツ投資(B to B関連)を実践。
不動産所有物件は、東京都区内と名古屋市内に、9棟 123室、満室想定家賃は、約1.3億円強/年。


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