立退(裁判編) - shikon(丸山 晶)の投資譚
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立退(裁判編)

こんにちは、shikonです。


8358 スルガ銀行、本日、売買代金を伴ってストップ高で終了。

創業家が株式売却の意向と伝わり、人気化ですが、暫く乱高下しそうですw


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昨日、 貸しはがし、ジャンジャンしている と噂されている取引銀行から電話ありました。
私は、多分悪いことしてないと思いますけど、、緊張しますねw

要件は、法人で借りている借入の個人の連帯保証の更新で伺いたいとのことで、先程、来られてました。

個人実印、変なものに押さないように、内容をよく読んで押印ww

その後、雑談で、

『御行、貸しはがし、しているそうじゃないですか?』

と聞いてみました。

貸しはがししてないと否定するも、

〇建築中の物件で、負債を隠していた場合等(1法人1物件で、該当金融機関で他の負債を隠していた場合があたると思われる)が発覚した場合、引き渡し決済時には、融資実行しないことも含めて対応を顧客に求めている。

〇(金融庁の指導だと思いますが)サラリーマンに対する融資姿勢は、厳しくなった。
⇒サラリーマンの給与をいざという時の返済原資として融資審査しなくなったということだと思います。自営業より安定収入あったほうが、良いと思いますがね。


これから、出禁の仲介会社から購入している顧客を皮切りに、金融機関側も顧客の不正調査をするのではないでしょうか?

怖い怖いww


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以下は、立退の話の続きです。

残置物撤去の確認も含めて、1末に退去確認したときに、なぜか、閉めたはずの部屋2部屋の鍵が開いてました。
誰かが、窓側のカギを壊して侵入。

立退き交渉中、浮浪者が、空き部屋(3階)に住み着いていたことがありました。

立ち退かない賃借人が、夜中に通報。警察が、突入すると見知らぬ方がロウソクを灯しながら、日本酒を痛飲中で、大トラ状態

次の日に、私は、警察と面談しました。

ですので、取り壊しが、終わったときは、一安心でした。

また、浮浪者が、侵入しないとも限りませんので。。

裁判ですが、賃貸人のほうが、不利なことが多いのですが、こちらにも有利な点がありました。
相手弁護士、これどうなの?とうことも含めて、書きます。

〇ボロアパート決済、翌日に、『退去検討のお願い』を持って、賃貸人を回りました。
6か月後に、契約更新がありましたが、それに関しても更新しない旨を記しました。

法的には、6か月前に解約通知が、後で必要だとわかりました(すみません、大家力ないもので)。

揉めるのを想定していないので、この書類を提出した日付を証明できないことが問題でした。

⇒(相手弁護士は、いまだに気づいてないかもしれませんが)1000万円の立退き請求(内容証明郵便)の中に、ご丁寧に、
X月XX日の更新手続きをしない旨の手紙は、YYYで許可しない。』


と我々側がX月XX日の更新手続きをしない旨の通知したことを証明していただきました

裁判所に、訴訟起こした前日が、丁度、更新日でした。

あり得ない相手弁護士です。

その他、あり得ないことがありました。

〇裁判は、最低3回行うとのことでしたが、裁判官が、まとまらないと思ったのか、2回目に、調停案を出してきました。提示金額の公開は、差し引けますが、原告側(私側)の最初の提示(賃借人に初めて提示した額)に、弁護士初期費用分ぐらい、少載せた額でした。

そうしたら、 3回目、相手弁護士が、裁判、欠席 。。。あり得ない。裁判回数稼いで、依頼人から少しでも金取る気か?夕方、裁判所に連絡してきたそうです。

結局4回目の後、和解しましたが、こちら側もかなり譲歩して終結しましたが、あっけなく終了しました。

譲歩したのは、友人弁護士に諭されて、

〇(和解しないと)判決出るのに、さらに1月以上かかる。
〇上訴する可能性がある。
〇判決が出た後、賃借人が、期限までに出ていかない可能性がある。その時には、強制執行と(もし荷物があった場合)保管料で、費用がかかる。


ということで、裁判官の和解案に、金額乗せて和解しました。
上記の他に、友人弁護士の報酬もかかりますからね。

その他にも、相手弁護士、弁護士続けて大丈夫?ということがありました。

〇賃貸借契約書に、更新できない場合、違約金として毎月1か月分の家賃を追加で払う(2か月分の家賃を払う)とあったので、相手弁護士に、『毎月2か月分払え!』と内容証明で送り、裁判所にも提出。毎月1月分の支払いは、ありました。

普通、上記内容証明に、反論するとは、思うが、それどころが、毎月1月分収めている事実証明の文書も裁判所に提出しませんでした。


ちなみに、この弁護士事務所、前回の全賃フェアに立退きのプロとして出展してましたw

賃借人側中心で、賃貸人側は、経験あるようなことは、当時ホームページに書かれてませんでしたが。。

皆さま、キラキラ弁護士には、お気をつけくださいませ。

担当弁護士は、既に、事務所を退所しております。

今回、裁判になってからは、あっさり終了しましたが、賃貸人側は、精神的に結構、辛い面もあります。

一般投資家は、立退きする必要のある物件購入は、基本的に避けたほうが、よいと思います。

私が、聞いたところによると、関東近県で立退きをした不動産屋(所有者)が、1部屋(住居)立退きするのに、700万円(弁護士費用等は別)かかった話も聞きました。

一棟物は、まだまだ、高いですが、土地は結構、都区内でも安くなってきておりますので、トラブル少ない土地の購入で今後は、よいかと思います。


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(了)

コメント

No title

立ち退き費用:700万円/部屋 !!

大きくお金が動く分、住民も、弁護士も稼ぎ時と足元見てきますね。狼団のひよこセミナでも「士族の方と仲良くすべし」と10か条の一つとして習いましたので、人脈づくりは大事ですね。「キラキラ弁護士」には気を付けます。

ありがとうございました。

No title

株の独り言です。

出来高の履歴を見るとスルガは900円~1000円が現時点では適正価格ですね。(後の差分は空売りで捻じ曲げられています。)

#三井物産、任天堂とJFEやはり吹き上がってきました。^^
#3銘柄とも空売りがかなり入っていることはわかっていたので、3ヶ月ぐらい監視していました。戻りを確認して、
#底値で仕掛けて1ヶ月半ほど保有していましたが、含みが3割近くになってきました。 利益はアパートの負債の返済にあてます。(汗

Re: No title

> 株の独り言です。
>
オオゾロ先生、独り言は、私のLINEでお願いします(爆)。

スルガ銀行に適正価格なんてないよ(わからないよ)。

1000円ぐらいになると、この流動性だとトレーディングする方が、全員集合になるんですけどね。

500円前後だと、ストップ高、ストップ安が、おっかないですw

No title

こんばんは、700万ですか!?自分はかなり長期的にその土地欲しさに不動産投資しているのでその時が来たら恐ろしいです。ワンルームで1部屋700万食らったらそれまでの利益吹っ飛びますね。長期的に定期借家にしつつ凌ぎたいです。

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プロフィール

丸山 晶

Author:丸山 晶

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不動産投資(アパマン投資)、株式投資(スインングトレード)、ネットコンテンツ投資(B to B関連)を実践。
不動産所有物件は、東京都区内と名古屋市内に、9棟 123室、満室想定家賃は、約1.3億円強/年。


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