銀行タイプ2つ。金融機関は、転ばぬ先の杖! - shikon(丸山 晶)の投資譚
FC2ブログ

記事一覧

銀行タイプ2つ。金融機関は、転ばぬ先の杖!

こんにちは、shikonです。


クリック応援よろしくお願いします。  

銀行タイプ2つ 、、、、いや~たいした話ではないですw

銀行によっては、物件1億円の物件に対して、

『1億の20%、8000万円の融資額となります。』

と言われます。それじゃー、

『1億の物件、8000万円に値切るとフルローンになるの?』 と聞くと、

『8000万円のうち2割頭金で6400万円が、融資額となります。』

これって、 我々銀行、審査能力ないので、とりあえず、20%頭金いれてもらっております 、という風にも聞こえます。

私は、銀行は、(例えば)キャップレートによる物件価格を割り出していただける、転ばぬ先の杖だと思っております。

融資受けている銀行は、基本的に、今でもフルローンOKの、はずです。

最近の金融情勢だと、頭金を要求するのは、やむをえないですけど、昨年までの融資緩い時期でも、頭金1割、2割入れてくださいと伝えていた金融機関に限って不祥事を起こしております。

もっとも、これからフルローンをバンバン出していた金融機関も不祥事出て来そうな気もしますが、、、

外部機関に評価依頼しているという金融機関も多いですけど、金融機関内部で、地域別のキャップレートとか、家賃下落率とかの予測情報を管理しての物件評価を行っていない金融機関と付き合うのは、結構注意が必要な感じがします。

融資が緩かった去年あたりでも、不動産融資に通じた地銀さん、信金さんだと、賃貸状況等を良く調べて、首都圏でも一部の地域では、急速に融資を絞っておりました。
支店のある地域の融資を渋っていたりしてましたからね。



私なんぞや、金融機関に物件を持ち込むとき、収益予定表は、初年度分のしか書いたことがありません。(単なる手抜きですが)
EXCELで15年後、30年後のシミュレーションを詳細情報を持たない個人が作成しても意味がないような気もします。
融資受をけている金融機関で、30年間のシミュレーション表を求められたことありませんし。

先日、持ち込んだカタカナ系金融機関に、シミュレーション表を要求されたので、“家賃下落率と空室率は、いかほどにしましょうか?”と尋ねたら、 “それっぽく見えるようにしていただければよいです。”と言われましたw


金融機関には、“物件評価を自前でできる金融機関”と“物件評価を自前でできない金融機関”があり、後者とばかり付き合っていると自分も危うくなるかも、というお話でした。



不動産ランキング  応援お願いします。

(了)

コメント

No title

たしかに審査能力無い銀行ありますね。

けど最近で酷いのは
東〇銀行!問題なりましたね。
 本店審査部通さずに
支店内で10億くらいまで融資してましたから
えげつないです。
業者がよってたかって飲む打つ抱かす?接待
してたようですから 何人もの行員辞めてしまいましたよね。


海外はノンリコースローンが中心ですからね。
日本は社長が債務保証場合によっては
生命保険まではいらされます。

S岡銀行なぞはTASMAPっというのがあって
だれでも行員が入力すると評価でてきますね。

他の銀行曰く 最近の都心の物件の値上がりで
本店審査をお願いしてもほとんど担保割れ だからどうやって担保プラスアルファーするか支店内で
苦労していると言ってましたから。

きっちり審査すると到底融資金額は下がる
融資金額によって評価される銀行員は
だったらするだけ無駄ということになるかもですね。
転勤したら不良債権化しても責任逃れることできますから。

BS経営している方がどれだけいるかですね。
最近のセミナーはキャッシュフローでサラリーマン卒用=海外旅行でセレブ~でしたから。

なるほど。勉強になります。そもそもシミュレーションなんてアテにならないと思っていますが。。。

コメントの投稿

非公開コメント

プロフィール

丸山 晶

Author:丸山 晶

不動産投資 ブログランキングへ

不動産投資(アパマン投資)、株式投資(スインングトレード)、ネットコンテンツ投資(B to B関連)を実践。
不動産所有物件は、東京都区内と名古屋市内に、9棟 123室、満室想定家賃は、約1.3億円強/年。


フリーエリア

カレンダー

01 | 2020/02 | 03
- - - - - - 1
2 3 4 5 6 7 8
9 10 11 12 13 14 15
16 17 18 19 20 21 22
23 24 25 26 27 28 29

最新コメント

メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文: