王道・郊外ファミリー物件投資の今後。 - shikon(丸山 晶)の投資譚
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王道・郊外ファミリー物件投資の今後。

こんにちは、shikonです。


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ブログを3年も書いていると、

〇途中で書きかけ
〇書いたけど、つまらないので、お蔵入り
〇こんなの書いたら、顰蹙w


なんていう残骸が、結構あります。

EXCELでまとめているので、今、数えたら85件 ありましたw

今回は、昔途中まで書いて、お蔵入りしたものを加筆しました。

当時は、こんなの、書いたら、有名大家さん、不動産コンサルさんに、
『ぶん殴られちゃう。』
かもと、ちょっと思ったもので、、

今なら、時代も変わったので大丈夫かと。。

『王道・郊外ファミリー物件投資の今後。』  カキコしますw

今まで、金融機関も含めて、郊外ファミリー物件を薦めてくる方が、多かったと思います。
土地も広く、写真の見栄えも良いw

〇土地も建物の面積も大きく積算評価も出ます。
〇ファミリー物件、入居期間も長く、結果的に稼働率も高くなります。


と、収益不動産の規模拡大には、うってつけでした。

私も、金融機関に、よく薦められました。

北関東あたりによく車を走らせて見にいきましたが、結局買えませんでした。
人気あるんです(あったんです)。

『家賃6万円、毎月払うぐらいだったら、駅前の1200万円の分譲区分買ったほうが良くない、と入居希望者考えないだろうか?』

『固都税、リフォーム代、計算すると経費率結構高くない?』


なんていう思考で検討していると、誰かがさらっていく。。。の繰り返し。

築が比較的古いものだと、毎年の償却額も大きい関係で、結構、手残りキャッシュフローもよい、、、メガ大家さんで、郊外大型物件購入していった方が多いと思います。


今後、築年比較的古く郊外のファミリー1棟物件、どうなるのでしょうか?

昨年度くらいまでに、昔から賃貸業やられていたプロ大家さんは、首都圏の場合、郊外ファミリー物件売りまくり。。

あまり経験ない大家さんが、審査能力のない地銀で、買っておりました。。

という構図でしょうか?



私の物件管理を任せている管理会社の方の言葉を借りれば、、

『これからは、郊外の70m2の3LDK(+駐車場)より都心の50m2 の2DK(駐車場なし)ですよ。』

若者は、交通の便の良いところで共働きして、お金貯めたらタワーマンションか一軒家を購入というトレンドでしょうか?

郊外のことは、そんなに詳しくない私ですが、取引銀行さんの融資の方向性を聞いていたりすると、上記の流れは、2年前程からヒシヒシと感じます。

長く保有されている方だと、

〇(積算評価は、出るけど)家賃下落、空室率上昇で、収益還元価格下落で、売却益は、そんなに出ない。

〇部屋が広いだけに、リフォーム代が、結構しんどいし、将来の大規模修繕費用が気になる。


という方が、多いかもしれません。

直接、間接で郊外ファミリー物件保有の大家さんの話を聞くと、結構、悩ましい気がします。

借入返済進んでいる方は、問題ないのでしょうが、最近購入の方は、価格帯も高いので、結構運営大変だと思われます。

これからも、書きかけで諸事情により、お蔵入りしたものを蔵出ししていこうと思います。




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(了)

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プロフィール

丸山 晶

Author:丸山 晶

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不動産投資(アパマン投資)、株式投資(スインングトレード)、ネットコンテンツ投資(B to B関連)を実践。
不動産所有物件は、東京都区内と名古屋市内に、9棟 123室、満室想定家賃は、約1.3億円強/年。


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