値上がり立地で勝負。。 - shikon(丸山 晶)の投資譚
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値上がり立地で勝負。。

こんにちは、shikonです。

昨日はブログで、

『インカムゲインよりキャピタルゲイン』

という内容を書きましたが、

本日は、 キャピタルゲインを得られる(得られそうな)立地について触れたいと思います。

あくまでも私見です。


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投資でインカムゲインよりキャピタルゲインが得られるようにすること自体が良いわけではないですが、キャピタルロスを喰らいそうな立地は、なるべくなら避けた方が、よいと思います。

後、売却するとキャピタルロスを喰らいそうな立地ばかりに物件を所有していると帳簿上、含み損を持っていることになりかねません。

ある意味、インカムゲインでの利益で、無駄な税金(法人税)を払っている(売却しないと含み損を実現できす損金計上できない)ことになります。

値上がり立地で勝負。。 

局地的に人口が増えている地域をターゲットにして、私の場合、新築用の土地を探しております。

東京都全体では、2025年頃に、人口減が始まると喧伝されておりますが、それは、東京全体での平均値のことであり、地域別に増えている地域も多いです。

とりあえず、後10年、20年ぐらいは、特定の地域では増えるのではないかと思っております。

東京以外でも、京都や福岡、等の特定の地域で、人口増となっているのではないでしょうか。

上記のことを言うと、

「キャピタルゲインを狙えそうな立地は、新規物件の供給量が多いのでは?」

と聞かれそうですが、


「はい、そうですw」




ですが、、

① 新築物件数増えても住民数増えれば、新たに商業施設出来て、住環境よくなります。

街の人口が増えると、スーパー、その他の商業施設も採算とれるようになり、住環境が充実していきます。実際、管理会社に聞いてみると家賃金額も微増しているし空室率が、ほぼゼロの地域が、東京には、たくさんあります。

木造の住居ばかりだった上野を中心とした山手線の東側は、容積取れる地域が多いので、ここ15年ぐらいで、賃貸マンションが林立して、住環境変わりました。

浅草橋の南側の問屋街も、事務所ビルを壊してマンションが、かなりできて、商業施設も増えました。


② キャピタルゲインを得られそうな立地は、空き地が結構減ってきており今後、建ちにくくなる。

3年前ぐらいに比べて、私が、狙っていた地域は、人気が出てきてしまい今では、必死に建築しても表面利回り6%台前半(重量鉄骨で)ぐらいでしか建ちません。
かつては、利回り8%弱ぐらいで建てられたのですが、、現在は、高過ぎでもなく正常な価格形成が、されているような気がします。




先日、管理会社の大家感謝会で同席された方は、江東区の某所(最近、N.Y.のSOHOと言われている人気地区)に100部屋弱の大型マンションを所有する地主さんでした。

なんでも、昔企業に貸していた寮で3点ユニット、20m2弱の部屋とのことでしたが、家賃8万円で、空いても直ぐ埋まると話してました。

確かに便利そうな立地(値上がり立地)ですからね。
地主さん、ウハウハ状態(?)で日本酒でベロベロでしたw


ちなみに、昨日、書かせていただいた邱永漢先生の不動産に対する口癖は、

「1に立地、2に立地、3に立地、4,5がなくて、6に立地」

でした。

モナリザ001


キャピタルゲインを狙えそうな値上がり立地で、無理くり建物を建てる。

#積算価格無視(商業地で狭い土地に高層住宅の建築が多い。)
#間口は5.5mでも頑張ってボリューム入れる。



と頑張ってきましたが、今後どうするか、思案中です。

建築費も高いですからね。


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(了)

コメント

結局は立地に尽きますよね。
私みたいに失敗しても立地さえよければ損害が無いよね(利益が薄くなるだけw)
って、失敗自慢は、もうしたくない。。。

Re: タイトルなし

> 結局は立地に尽きますよね。
> 私みたいに失敗しても立地さえよければ損害が無いよね(利益が薄くなるだけw)
> って、失敗自慢は、もうしたくない。。。

ジャンクの女王様だww

多少、失敗したり高く買ったとしても、立地さえ間違えてなければ、時間が解決してくれます・・

貴殿の今日のブログ、、全然、失敗していように思えないんだけど。

No title

おっしゃるとおりアパホテルが牽引してきた
都心の土地 収益還元でみても限界ですね
特にレジ向けの土地は賃料上がらないと
上がりようがないですね
商業地域はグローバルで賃貸相場の割安感で
今後上がる要素あるとおもいます

キャピタルゲインって言葉が出る自体危険ですね
バブルでキャピタル狙いのキャッシュフロー
少なく耐えてきた投資家が金利上昇で飛びまくってました

インカム キャピタル両方意識していた投資家がいきのこってました

スルガショックの後は
金利上昇 しょっくですねかね
どんどん振るいにかけられます

自己資本比率をあげて体力を保持してゆきたいと思います

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丸山 晶

Author:丸山 晶

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不動産投資(アパマン投資)、株式投資(スインングトレード)、ネットコンテンツ投資(B to B関連)を実践。
不動産所有物件は、東京都区内と名古屋市内に、9棟 123室、満室想定家賃は、約1.3億円強/年。


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