shikon(丸山 晶)流○○投資法。 - shikon(丸山 晶)の投資譚
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shikon(丸山 晶)流○○投資法。

こんにちは、shikonです。


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自分の今の(今までのかもしれない)投資法、言葉で表現すると何だろう??

先週のブログの続きで言うと、

『値上がり立地に、設計を工夫して、建築』

しております。

〇ある程度、投資効率を考え、レバレッジを利かせたい。

〇ライバル物件が、建ちにくい場所を選ぶ。



土地は、値下がりしないで(少なくとも建築してから10年くらいは。。)、建物部分の資金回収が、10年程度(経費を考えると満額家賃の6~8年程度で建築代となる程度)でできるもの。

建物部分を回収できちゃえば、地震で建物が少々壊れようが、損はしないだろうという感覚で投資してます。(資金繰りの問題は、また別の話です。)



結果、似たような物件(中古で購入したものも含めて)ばかりになっております。

〇土地の地目は、商業地(近隣商業、準工業含む)

〇建物は、4階建て以上(9階まで)

 ※4階建ては、住居人の健康を気遣いエレベーターなしとしております。

唯一の例外は、現在建築中のマンション3階建てで、住宅地に建てております。
現在、回りにアパマン建築ラッシュで凄いよ。
駅徒歩6分ですが、途中に、10棟ぐらい分譲も含めて建築中ですw


後、先日、ブログに初登場したナンパ賃貸営業さんに言われたのですが
、“値上がり立地”は、空室が、できてもしばらくすれば、周りより競争力あるので、周りから賃借人を引っ張ってこれるので、空室率も低いし家賃も下がらない” 、
と以前教えられました。

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ナンパ賃貸営業:地主系の大家さんを顧客に多く抱える不動産賃貸会社勤務の営業マン。
賃貸需要に関しては、相談するとセルジオ越後並みに、殆どダメ出しされる。
趣味ナンパ。
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ナンパ賃貸営業さん、チャラチャラしているようで、結構、良いことを話す(ああ言えば、こう言う)んですw


他の大家さんより現金の手残りは、少ないかもしれませんが、空室もすぐ埋まるし手間も掛かっていないのではないかと思います。
賃貸の需給だけで考えても、土地の値段は、私が建築した場所は、今のところかなり上昇しております。


巷で、新築系でマンション建築(特にRC)している方の考え方は、

〇(殆どの銀行では)日本全国どこで建築しても、積算価格は同じだから一種単価(1部屋当たりとしても良い)が割安な土地を見つけてきて、建築する。

だと思うのですが、これとは、私の投資法は、違います。

家賃と土地価格のバランスを考えると、札幌市とか中部圏(結構、建築費安いみたいですよ)にRCを建築している方が多いようです。

首都圏は、なんだかんだ言って、マンション建築費は高いです。


shikon(丸山 晶)流○○投資法。。。
実は、自分の投資法なんて、今まで全く意識したことなかったのですが、ここ数日、自分の投資法って何?って考えてみました。

★★★

前回、立地が大事という内容を書いたら、ご意見もらいました。

更地に容易にできる物件、経済合理性で考えて同様の建物が再建築できる場合は、問題ないですけど、そうでない場合は、借入返済まで持ち切れるか(保有して耐えられるか?)を考えることをお薦めします。

高く買いすぎた等の理由も含めて、借入元本の減少より、(建物の減価償却も考慮したうえでの)物件価格下落幅が、大きい場合は、売却という手段は容易にはできないと考え、早急な対策が求められます。根性論では、どうにもならない面があります。

コンサル受けて購入した方は、問題発生したら、まずは、その方に対策を聞くのが、よろしいかと思います。


★★★

今年も、金融市場は、トランプ米国大統領に振り回された1年でした。

9月28日に27年ぶり高値を付けたと思いきや、12月は、大暴落でした。

今、起こっている事象が、 創造的破壊 であってほしい!とりあえず、破壊だけは、してくれそうです。


今日は、大晦日です。

皆さま、今年もお付き合いいただきありがとうございました。

よいお年を!


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(了)

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プロフィール

丸山 晶

Author:丸山 晶

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不動産投資(アパマン投資)、株式投資(スインングトレード)、ネットコンテンツ投資(B to B関連)を実践。
不動産所有物件は、東京都区内と名古屋市内に、9棟 123室、満室想定家賃は、約1.3億円強/年。


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