競合分析(名古屋) - shikon(丸山 晶)の投資譚
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競合分析(名古屋)

こんにちは、shikonです。


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先週、名古屋市に行った目的の1つは、自分の所有する物件の競合分析です。

家賃を、退去毎、ジリ高(中古で購入の2棟は、購入時の家賃が、安かった)にしていましたが、空きが、一時期増えてきたので、状況をヒアリングしてきました。

土地値は、上昇していますが、家賃相場は、上がっているわけではないようです。

中部圏は、日銀短観みていても、全国的にみて、経済は、好調です。

自動車部品あたりも好調だとのこと。
欧米の自動車部品メーカーが、自動運転関連に経営資源を集中する中、あまり取引のなかった欧米メーカーからの発注も増えているとのことでした。

百貨店の贈答品売り場や夜の街は、昨年中盤から、大企業の接待自粛が響いて、恩恵をあまり受けていないようでしたが。。。


自分の物件の競合分析、といっても大したことはないのですが、前回と同じく、一時期ほどではないですが、物件建ちまくりの様相です。

●名古屋駅西部中心に、

シノケンとTATERUのアパート攻勢。

TATERUは、不祥事で減るのだろうけど、まだまだ新築アパートが、建ちそうです。

こちらは、新築時には、勝てない面もあるけど、入居、2回転目に勝てるようにしないといけません。

IoT関連の設備は、付けていこうと思いました。


●名古屋駅の東部を中心に、


相変わらず、プレザンスコーポレーションが新築マンション(区分売り)を建築/分譲しております。

客付けを一部の不動産会社に任せているので、大阪に帰れよ、という声も聞かれましたw

でも、相変わらず、立地がよいところに建築しております。
その分、分譲価格もお高いのでしょうが、結構、賃貸も頑張っているようです。

プレザンスコーポレーション(証券コード:3254)、株価は低迷しているが、業績は、右肩上がりで良いですね。

こちらの対応は、自分の物件のほうが、広め(プレザンスは、22~23m2ぐらいが多いです)で、家賃も安めなので、なんとか、今後も対応はできそうです。







プレザンス様に置かれましては、AD(広告費)をふんだんに、使ってもらって、家賃高めでお願いしますw




中部圏は、製造業中心の経済圏なので、景気の浮き沈みが大きいのと思うので、注視していきたいと思います。
不動産賃貸業は、立地に注意すれば、景気は、あまり関係ないですけどね。


2006年~2007年にかけて、毎週、泊りで名古屋市に出張してた頃、景気悪かったです。

トヨタ自動車はじめとする親会社(完成品メーカー)の値下げ交渉が厳しい、内製化されて仕事が減った、と嘆き節が、聞かれました。

その後のリーマンショックでは、愛知県の南東部のアパートは、派遣切りで、ガラガラになってしまったとかの報道もありました。

今回、複数の人に、ブラジル人が、住んでいる“保見団地”に行っておけ、と言われたので、帰り際に、寄ってみました。

保見団地

平日なので、皆、働いているらしく綺麗で静かな団地でした。



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(了)

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プロフィール

丸山 晶

Author:丸山 晶

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不動産投資(アパマン投資)、株式投資(スインングトレード)、ネットコンテンツ投資(B to B関連)を実践。
不動産所有物件は、東京都区内と名古屋市内に、9棟 123室、満室想定家賃は、約1.3億円強/年。


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